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Resumen Ejecutivo
CONFIDENCIAL | PRE-CIERRE CONTRACTUALEl portafolio PLAINCO en Manzanillo cuenta con evidencia geoestadistica, mercado publicado, normativa local recibida y master plans de referencia para los cuatro activos contractuales. El veredicto de cierre es HOLD / exploratorio condicionado: comparar escenarios sin sello de recomendacion riesgo-ajustada, sin GO y sin convertir la plataforma en dictamen, permiso, certificacion predial, deslinde federal ni proyecto ejecutivo.
Senderos del Rio conserva el mayor score riesgo-ajustado comparativo del portafolio (escenario medio accesible), pero con evidence_grade C y pricing exploratorio. La lectura normativa preliminar lo ubica como H4-H predominante con areas MB-3 puntuales; la tesis permanece exploratoria, condicionada a vectorizacion predial, superficie, servicios, capacidad vial, capacidad de pago y compatibilidad INFONAVIT/FOVISSSTE/RUV.
Paseo Gaviotas y Av. de los Patos concentra la tesis MB-3 residencial vertical con uso mixto barrial. El built evaluado bajo gate normativo es 6,645 m2; la intensidad de programa y tenant mix se mantienen como escenario exploratorio hasta confirmar estacionamiento, accesos, operacion conjunta de lotes 5 y 6, factibilidades urbanas y giros comerciales permitidos.
Punta Arena se conserva como activo MB-3 segun documentacion del cliente, modelado por tres terrenos KML independientes. El KPI de superficie agregada usa la suma de `area_objetivo` KML (no un built inventado). Escenarios de 3–5 niveles son sensibilidad exploratoria condicionada por COS/CUS, huella, estacionamiento, factibilidad, dictamen municipal y revision costera.
Santo Domingo 41 conserva potencial costero MD-3 pero permanece ilustrativo_bloqueado hasta dictamen. La plataforma separa el potencial urbano de los gates ZOFEMAT/SEMARNAT/CONAGUA, libre transito, parametros urbanos y factibilidades.
Hallazgos Clave
- Veredicto global: HOLD / exploratorio condicionado; sin GO ni configuracion exploratoria.
- Senderos del Rio lidera el ranking comparativo con evidence_grade C; tesis exploratoria H4-H + MB-3 puntual.
- Paseo Gaviotas: tesis MB-3 exploratoria; built evaluado 6,645 m2 bajo gate CUS/COS.
- Punta Arena: tres terrenos KML; superficie agregada = suma area_objetivo; sin KPI built 6180.
- Santo Domingo 41: ilustrativo_bloqueado (ZOFEMAT/SEMARNAT/CONAGUA); sin sello recomendada.
- La plataforma integra mapas, capas, fichas por activo y matriz de compromisos para trazabilidad contractual.
Veredicto
HOLD Score numerico retirado: veredicto exploratorio condicionado (sin sello de decision).
Razón
El portafolio PLAINCO conserva evidencia espacial, de mercado y normativa para comparar activos y escenarios, pero el pricing vigente es exploratorio_solo y varios activos tienen evidence_grade C o gates bloqueantes. No hay sello de recomendacion riesgo-ajustada ni liberacion normativa: el cierre es HOLD / exploratorio condicionado hasta dictamen, comps transaccionales y reconciliacion CUS/COS por activo.
Condiciones
- Tratar todos los escenarios SM como exploratorios o ilustrativos; no como configuracion exploratoria.
- Senderos del Rio y Punta Arena: evidence_grade C — priorizar evidencia de mercado/predial antes de cualquier avance de producto.
- Paseo Gaviotas: built evaluado CUS-compliant 6,645 m2; cualquier programa superior es no-ejecutivo.
- Santo Domingo 41: ilustrativo_bloqueado hasta ZOFEMAT/SEMARNAT/CONAGUA y parametros urbanos.
- Declarar precios Marketplace/Inmuebles24 como oferta publicada, no transacciones cerradas.
- Usar la plataforma como trazabilidad contractual e investigacion, no como GO ni proyecto ejecutivo.
STRTGY AI Geointelligence · 21 de julio de 2026
Acciones Rápidas
Portafolio — 4 Activos
Última actualización: 6 de junio de 2026