Reporte integral de vocación inmobiliaria — Grupo Plainco

Este informe consolida el análisis de vocación inmobiliaria del portafolio de Grupo Plainco en Manzanillo. La unidad de lectura es la decisión: qué opción priorizar, bajo qué condiciones y qué falta confirmar antes de invertir en anteproyecto o construcción.

El portafolio se analiza como seis unidades de análisis porque Punta Arena se trata como tres predios independientes (no sumar programas ni recuperación).

Destinatarios

• Dirección y socios de Grupo Plainco, para priorizar diligencias y presupuesto de validación.
• Equipo comercial y de desarrollo, para alinear mensajes y escenarios de producto.
• Equipo técnico interno, con anexos de mapas, fuentes y limitaciones.

Cómo se organiza la lectura

Los capítulos 02 a 05 dan el marco de cartera. Los capítulos 06 a 09 son dossiers por activo. Los capítulos 10 a 12 concentran normativa, supuestos y hoja de ruta. Los anexos 13 a 15 concentran mapas, fuentes y metodología.

Este informe responde tres preguntas: qué se observó, qué alternativa parece compatible con cada predio y qué información externa faltaría confirmar antes de que Grupo Plainco tome una decisión posterior. No sustituye permisos, avalúos, proyectos ejecutivos ni estudios especializados.

La cartera no tiene una posición única lista para inversión. Paseo Gaviotas, Senderos, Punta Arena y Santo Domingo 41 se muestran como escenarios exploratorios o condicionados. Las alternativas sirven para que Grupo Plainco decida si busca información externa adicional; no son productos aprobados ni compromisos de ejecución de STRTGY.

Este comparativo ayuda a asignar recursos de validación. Los metros cuadrados, viviendas y precios son supuestos de escenario; no deben leerse como capacidad autorizada, inventario final ni retorno neto.

Manzanillo: puerto, turismo y vivienda

Manzanillo concentra actividad portuaria, industrial y turística en unos 80 km de litoral en Colima. Ese contraste —puerto, turismo y vivienda— explica por qué cada activo Plainco responde a una hipótesis distinta.

En un radio de unos 20 minutos desde las propiedades mejor ubicadas hay alrededor de 133,000 habitantes. El nivel socioeconómico de referencia del entorno es C/C+ (clase media); no leer como “nivel alto”. La población municipal de referencia es del orden de 170,000 habitantes (INEGI 2020).

Las capas de mapa son señales de entorno, no prueba de demanda garantizada ni de precio de venta. La narrativa cartográfica ampliada está en el [StoryMap](/story) (capítulos de contexto y de precios).

Precios publicados (lectura citywide)

La muestra citywide de Marketplace es de 1,484 anuncios (mayo 2026) y 215 de portales especializados. La mediana de venta anunciada en Marketplace es de unos $16,172 MXN/m²; en portales, alrededor de $19,411 MXN/m² en anuncios sin playa.

Primas calibradas de amenidad (mediana con vs sin; no se suman entre sí):

• Playa / frente al mar: del orden de +40%
• Cajón de estacionamiento: del orden de +69%
• Alberca: del orden de +29%

El +15% que aparece en fichas es un ajuste conjunto ilustrativo, distinto de esas primas crudas. Detalle narrativo y capas: [StoryMap — precios anunciados](/story).

Investigación de mercado: otros desarrollos inmobiliarios

Además de la oferta anunciada, se curó un set desk de desarrollos y anclas en Manzanillo (evidencia pública de escritorio, sin visita de campo). Manzanillo opera con dos lógicas de producto:

1. Tejido urbano y vivienda media — Salagua (vertical/condominial local), El Coral / Vida del Mar, Senderos Residencial, Prados de Salagua (Vivienda para el Bienestar) y oferta Infonavit/Fovissste-medio: tipología y ticket alineados a los activos Plainco de segmento medio.
2. Corredor turístico-premium (solo contraste) — Club Santiago, Península / Las Hadas y Miramar Hills son nivel alto. No se usan como pares de producto de Punta Arena (medio). Pueden citarse para leer el techo del mercado, no para copiar programa.

Las plazas Salagua (Soriana, Cinépolis) y Manzanillo (La Comer) anclan retail cotidiano y regional: sostienen tesis de comercio vecinal, no de centro comercial nuevo en los predios Plainco.

Fuente canónica: reports/grupo_plainco/mercado/benchmark_desarrollos_manzanillo.md y pares_desarrollo_por_activo.csv.

Lectura sencilla del entorno

• Paseo Gaviotas: entorno con vivienda, comercios y servicios; las plazas cercanas sostienen un local barrial, no una plaza propia.
• Santo Domingo 41: la ubicación costera diferencia el predio privado; los anuncios y pares costeros no prueban precio de cierre ni absorción.
• Punta Arena: segmento medio; pares locales de Salagua/Santiago (Salagua vertical, El Coral / Vida del Mar, Senderos Residencial). Club Santiago / Las Hadas / Miramar Hills son nivel alto y no son comparables de producto. Los tres terrenos se deciden por separado.
• Senderos del Río: pocos servicios inmediatos; el referencia de vivienda social / media orienta amenidad funcional, sin confirmar rentabilidad de servicios vecinales.

Fórmula de ficha: 45 unidades · 1,287 m² vendibles × 18,000 MXN/m² = ~23.2 M MXN.

Ancla de sala = mixto balanceado. Recuperación = m² vendibles × precio de lista.

Esta cifra es recuperación bruta de lista, no utilidad neta: faltan tierra, urbanización, costos blandos, financiamiento e impuestos.

Fórmula de ficha: 220 unidades · 15,950 m² vendibles × 18,000 MXN/m² = ~287.1 M MXN.

Tickets de referencia: 2 rec / 65 m² ≈ 1.17 M; 3 rec / 90 m² ≈ 1.62 M. 1 cajón por vivienda (pendiente de dictamen).

Esta cifra es recuperación bruta de lista, no utilidad neta: faltan tierra, urbanización, costos blandos, financiamiento e impuestos.

Cada fila es un activo de decisión independiente. La suma aritmética de ~141 M no es un programa conjunto ni una meta de preventa agregada. Segmento medio local (~3 niveles): no copiar tipología ni amenidad de Club Santiago / Las Hadas / Miramar Hills.

Fórmula de ficha: 22 unidades · 1,496 m² vendibles × 28,000 MXN/m² = ~41.9 M MXN.

Programa de sala en hasta 4 niveles de lectura normativa contextual. Estacionamiento indicativo ~28 cajones. Zona federal fuera de m² e ingresos.

Esta cifra es recuperación bruta de lista, no utilidad neta: faltan tierra, urbanización, costos blandos, financiamiento e impuestos.

1. Cada terreno se decide por separado. Paseo Gaviotas, Senderos, cada predio de Punta Arena y Santo Domingo 41 tienen su propia opción, amenidades y recuperación. En Punta Arena no se suman los tres predios.
2. El precio sugerido no es el precio de cierre. Los rangos de 18 a 28 mil pesos por metro cuadrado sirven para dimensionar; un cierre real debe contrastarse con operaciones vendidas, no solo con anuncios.
3. La demanda local y el turismo no son lo mismo. El puerto y los servicios de Manzanillo respaldan una lectura de vivienda media; el turismo de corta visita no demuestra por sí solo ocupación de vivienda ni renta de largo plazo.
4. Las amenidades sostienen el precio sugerido. Están detalladas en cada ficha; no significan que ya estén construidas.
5. Antes de avanzar hace falta confirmación externa (capítulo 10): uso de suelo, estacionamiento, agua, drenaje, electricidad y, en costa, restricciones del frente.

Manzanillo combina actividad de puerto y servicios con un mercado de vivienda muy distinto según la zona y el tipo de producto. Eso permite plantear vivienda media o media-alta local con un ticket menor al de destinos premium del Pacífico, y comercio de barrio donde el corredor ya tiene vida cotidiana.

Para un posible socio, la lectura correcta es: una economía activa no garantiza que las viviendas se vendan al ritmo ni al precio sugerido. El turismo de corta visita no sustituye evidencia de ocupación residencial, renta neta ni reglas de hospedaje. Cada terreno debe sostener su propia lectura de mercado.

Este capítulo no emite permisos ni dictámenes. Resume información externa que podría cambiar la decisión de Grupo Plainco. Las claves “mixto de barrio (MB-3)” y “MD-3” son referencias de zonificación incluidas en los documentos revisados; sólo el municipio puede confirmarlas.

Las cifras económicas del proyecto se usaron sólo para comparar escenarios de manera interna. No son presupuesto, valuación, utilidad, retorno, probabilidad de éxito ni recomendación de inversión.

El análisis de STRTGY termina con esta entrega. La siguiente tabla no es un plan de trabajo contratado ni un compromiso de ejecución: son opciones que Grupo Plainco puede considerar, contratar y coordinar directamente si decide profundizar en algún activo.

Los mapas del anexo respaldan la narrativa territorial. Cada visual incluye una limitación explícita para evitar sobreinterpretación.

Las fuentes se listan en lenguaje de negocio. El detalle técnico de rutas y catálogos permanece en el repositorio para el equipo especializado.

Definiciones

• Activo contractual: predio o conjunto comprometido con el cliente (4 en total).
• Unidad de análisis: polígono sobre el que se toma una decision (6 en total).
• Escenario de referencia: programa numérico para comparar opciones.
• Calificación ajustada: puntaje relativo para ordenar diligencias.
• Sujeto a confirmaciones: no hay luz verde de inversión; sí hay ruta de validación. (En datos internos puede aparecer como HOLD.)
• Mixto de barrio (MB-3): referencia de zonificación en documentos revisados; sólo el municipio la confirma.

Cadena de evidencia

1. Observacion territorial y de mercado.
2. Hipótesis de vocacion por activo.
3. Escenario de producto de referencia.
4. Chequeo normativo indicativo.
5. Comparativo de portafolio y hoja de ruta.

Advertencias finales

• No comunicar capacidades máximas como metas de venta.
• No agregar Punta Arena.
• No ocultar la diferencia documental vs operativa en Santo Domingo 41.
• No cerrar Senderos sin superficie verificable.
• No presentar precios de anuncios como avalúo.