Score de Vocación
Evidencia de Mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 17 | 27 | 10 | $24,398/m2 | $22,034/m2 - $27,013/m2 | valida_n>=8 |
| 1,000 m | 56 | 156 | 13 | $22,433/m2 | $19,220/m2 - $26,225/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 204 | 366 | 65 | $22,433/m2 | $15,333/m2 - $28,177/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 89 | $22,433/m2 | 5.64 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 333 | $22,695/m2 | 24.62 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 496 | $22,433/m2 | 60.44 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 559 | $22,433/m2 | 98.24 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 3 | $24,583/m2 | 0.06 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 12 | $23,991/m2 | 0.31 | valida_n>=8 |
| Peatonal 15 min | 18 | $24,491/m2 | 0.73 | valida_n>=8 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Lectura comparativa de usos
Segunda opinión inmobiliaria
Esta lectura contrasta el activo contra distintos usos inmobiliarios y resume la opción con mejor equilibrio entre demanda, sitio y restricciones.
Uso con mejor lectura
Vivienda vertical premium
Calificación
8.93
Contraste con lectura previa
Diverge
Margen confianza
2.84
Senial de demanda
8.93
Atractivo de mercado observado
Ajuste del sitio
alto
Compatibilidad física y operativa
Factibilidad regulatoria
viable
Permisos, restricciones y condicionantes
Ranking completo de industrias
#1 Vivienda vertical premium
vivienda_vertical_premium
8.93
#2 Centro comercial vecinal
centro_comercial_vecinal
7.58
#3 Vivienda interes social
vivienda_interes_social
6.18
#4 Coliving / residencia
coliving_residencia
6.09
Como interpretar la segunda opinion
Hipotesis estrategica
Residencial Vertical
Lectura previa de contraste
Habitacional de interés social
Referencia metodológica anterior; no sustituye la recomendación final de esta ficha.
Lectura ejecutiva
La lectura comparativa favorece vivienda vertical premium, pero con una ejecución prudente y sujeta a validación normativa.
Diferencia entre lecturas
La lectura actual favorece Vivienda vertical premium, mientras que la lectura previa apuntaba a Habitacional de interés social.
La recomendación final prioriza la lectura actual porque incorpora demanda de mercado, entorno urbano, ajuste del sitio y restricciones regulatorias.
Criterio de avance
Criterio de avance: avanzar solo si cada KML cierra normativa, cajones, factibilidades y costa.
Nota para cliente
En activos mixtos, una senal alta de comercio vecinal debe leerse como soporte para planta baja activa, servicios de conveniencia o local ancla barrial; no como recomendacion automatica de centro comercial.
Contexto territorial
Tres terrenos KML en zona de salud, retail y servicios
Punta Arena combina cercania a playa con demanda cotidiana vinculada a salud, retail y servicios; la tesis debe mantenerse residencial local conservadora hasta validar normativa por poligono.
Poblacion 20 min
108,347
NSE catchment
63
POIs 1 km
29
Anclas 1 km
0
Atractores
Implicacion de producto
- • 3 niveles conservadores por KML
- • sensibilidad 4-5 plantas solo condicionada
- • amenidades ligeras por terreno
- • planta baja flexible solo donde cierren giros y cajones
Condiciones
- • No fusionar superficies documentales
- • No liberar altura sin dictamen MB-3/COS/CUS
- • No cargar amenidades compartidas sin regimen operativo
Señal urbana
A 1km domina servicios, retail y salud; el flujo es equilibrado entre semana y fin de semana con pico nocturno a las 19h.
Intensidad visitas: 0.21 · cobertura Popular Times: 0.52 · diversidad comercial: 2.49
Street Vision AI
Lectura visual del entorno
Analisis perceptual de imagenes Street View reales mediante IA multimodal (gpt-5-mini, 4 imagenes). Complementa la lectura geoespacial con la condicion urbana observable.
Advertencia de vigencia
Imagery from 2019 (7 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Metricas perceptuales (0-10)
Compatibilidad por uso: visual vs. integrada
| Uso | Visual | Integrada |
|---|---|---|
| Turismo residencial | 2.50 | 4.98 |
| Residencial vertical | 2.50 | 3.54 |
| Mixto residencial-comercial | 1.88 | 4.11 |
| Comercio vecinal | 1.75 | 4.17 |
| Habitacional de interés social | 2.12 | 2.63 |
La columna integrada combina la lectura visual con contexto costero y geoespacial.
Evidencia por vista
- • h=0 [frente_playa] medium density, mixed land use, vitality=0.0/10, walkability=0.0/10
- • h=90 [frente_playa] low density, mixed land use, vitality=0.0/10, walkability=0.0/10
- • h=180 [frente_playa] medium density, mixed land use, vitality=0.0/10, walkability=0.0/10
- • h=270 [frente_playa] medium density, mixed land use, vitality=5.0/10, walkability=5.0/10
- • WARNING: Imagery from 2019 (7 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Analisis visual AI basado en imagenes Street View reales (Google Street View Static API). Modelo: gpt-5-mini. vocacion_compatibility refleja integrated score (visual + coastal + geospatial).
Escenarios financieros indicativos
Proyeccion economica por hipotesis
Estimaciones indicativas basadas en precio de mercado ajustado. No sustituyen un estudio financiero certificado.
Escenario Base
Escenario Optimista
Escenario Conservador
Nota normativa
Sujeto a verificación de uso de suelo, COS, CUS y zonas federales costeras aplicables.
Decision ejecutiva
Residencial local conservador
Residencial local - 3 niveles, costo estructural normal
Score riesgo-ajustado
64.43
Ranking portafolio
#5
Nivel decision
condicionado
Rol en portafolio
recomendada_riesgo_ajustado
Siguiente decision
Validar normativa, costa, cajones y factibilidades por cada terreno KML; no fusionar 53,066.46 m2 ni 8,771.71 m2 como terreno unico de producto.
Evidencia predial y de superficies
Superficie, geometría y uso permitido
Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.
| Unidad | Sup. documental | Área análisis | Estado de verificacion | Uso |
|---|---|---|---|---|
| Punta Arena Vertical punta_arena_terrenos_objetivo_kml.geojson | 53,066.46 m2 | 4,295.98 m2 | alta_confianza_kml | analisis_plataforma |
| Punta Arena Vertical o Comercial 1 punta_arena_terrenos_objetivo_kml.geojson | 53,066.46 m2 | 2,629.34 m2 | alta_confianza_kml | analisis_plataforma |
| Punta Arena Vertical o Comercial 2 punta_arena_terrenos_objetivo_kml.geojson | 53,066.46 m2 | 1,808.7 m2 | alta_confianza_kml | analisis_plataforma |
Advertencia contractual
Estas geometrías sirven para cierre estratégico/contextual, plataforma y test fits conceptuales. No sustituyen levantamiento topográfico, deslinde, catastro, dictamen jurídico, ZOFEMAT ni autorización normativa.
Master plan indicativo
indicativo_condicionado
Unidades
60
Area construida
2,065 m2
Area vendible
1,660 m2
Area rentable
0 m2
Plantas: 3 niveles conservadores por terreno; 4-5 niveles solo como sensibilidad condicionada por huella/CUS
Estacionamiento: Pendiente normativa por terreno KML; resolver cajones sin fusionar superficies
Amenidades: Amenidades ligeras proporcionales por terreno; no cargar amenidades compartidas sin resolver operacion
Uso comercial: Solo Punta Arena Vertical o Comercial 1 puede evaluar planta baja flexible condicionada
Soporte mercado: 543 listados usables a 2km; mediana venta 23,039 MXN/m2; renta observada 116.52 MXN/m2/mes; semaforo suficiencia verde
Normativa y riesgos
apto_condicionado
Uso suelo
MB-3_documentacion_cliente_por_ratificar
COS
0.8_informativo_por_confirmar
CUS
2.4_informativo_por_confirmar
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
pendiente
ZOFEMAT
pendiente
SEMARNAT
si
Condicion principal
tres terrenos KML MB-3 independientes; pendientes dictamen municipal, estacionamiento, factibilidad y restriccion costera
Bloqueantes
Propuesta conceptual condicionada a validacion municipal y normativa aplicable.
Conectividad vial
Accesibilidad y flujo de paso
Lectura de qué tan estratégico es el acceso vial del predio dentro de la ciudad y qué tan bien se conecta con su entorno inmediato.
Flujo de paso del acceso
0.00203
baja
Flujo promedio del entorno
0.01199
promedio en radio 1 km
Cercanía vial relativa
2.80e-4
acceso relativo al resto de la ciudad
Interpretacion
Circulación baja: acceso por vialidad local, sin funcionar como punto estructurante.
Los valores son índices comparables entre propiedades: a mayor valor, mayor relevancia del acceso dentro del sistema vial local.