Análisis territorial Manzanillo · STRTGY
PA-KML-01 independiente · 3 niveles · 29 unidades (ficha por predio)
01 / Ubicacion
Punta Arena Vertical (PA-KML-01) es una propiedad independiente; no comparte programa, capacidad ni superficie de producto con los otros KML.
Punta Arena Vertical (PA-KML-01) se analiza como un predio independiente de 4,204.38 m² de superficie de análisis. Su contexto de salud, retail y servicios respalda una tesis residencial local, no un desarrollo agregado.
El programa se limita a este terreno: 29 viviendas, 3,131.17 m² construidos y estacionamiento por definir indicativos.
La parcela documental de 53,066.46 m² permanece como antecedente y no se usa para dimensionar producto, estacionamiento, ingresos ni rendimiento.
Regla de decisión: validar y desarrollar PA-KML-01 de forma independiente; no sumar sus capacidades con otros terrenos de Punta Arena.
02 / Vocacion
La tesis para Punta Arena Vertical es residencial local de 3 niveles, condicionada a validación municipal del predio.
La evidencia territorial sostiene una tesis de residencial local de 3 niveles para Punta Arena Vertical.
El programa indicativo se limita a 29 viviendas, 3,131.17 m² y estacionamiento por definir en PA-KML-01. La altura, el COS, el CUS y el estacionamiento final requieren validación municipal para este predio.
No se usa la parcela documental de 53,066.46 m² ni la suma de los tres KML como superficie de producto.
03 / Accesibilidad
La accesibilidad sirve para calibrar demanda de Punta Arena Vertical; no habilita agregar terrenos ni aumentar densidad sin validación municipal.
El catchment vehicular reporta 108,347 personas a 20 minutos y una lectura de consumo a 10 minutos de 84,075 habitantes con nivel socioeconómico de referencia C.
Esta demanda apoya una tesis residencial local para PA-KML-01, pero no sustituye la validación de accesos, estacionamiento, servicios y parámetros urbanos de zonificación mixta de barrio (MB-3, por confirmar) del predio.
La accesibilidad es un filtro de mercado, no autorización normativa ni justificación para combinar los tres terrenos.
Implicacion: usar el alcance de poblacion para calibrar absorcion, no para justificar fusion predial ni altura sin dictamen.
04 / Comercial
La mezcla de salud, retail y servicios explica demanda cotidiana; no equivale a una vocacion comercial pesada.
A 1 km se observan 29 POIs, cobertura Popular Times de 0.5 y pico nocturno a las 19h. El mix dominante es servicios, retail y salud; a 2 km aparecen 17 anclas con alta reputación.
Para Punta Arena Vertical, esta señal respalda amenidades ligeras y servicios cotidianos sin depender de los otros KML. Servicios internos; no se plantea comercio abierto al público.
No se debe cargar el programa con comercio de destino ni amenidades que dependan de operar Punta Arena como un solo proyecto.
Uso exploratorio: amenidades ligeras por terreno; planta baja flexible solo donde uso, cajones y accesos lo permitan.
05 / Mercado
La muestra de mercado orienta el precio de Punta Arena Vertical; la absorción se evalúa para PA-KML-01 de forma independiente.
Para Punta Arena Vertical, el entorno reporta 543 listados usables a 2 km, mediana de venta de $23,039 MXN/m² y renta observada de $116.52 MXN/m²/mes. Son publicaciones, no transacciones.
El programa indicativo de este predio es 29 viviendas, 3,131.17 m² construidos y estacionamiento por definir. No existe una capacidad agregada de Punta Arena para comercializar o evaluar absorción.
La absorción debe evaluarse por producto y por PA-KML-01, no como una sola preventa de tres terrenos.
Limite: la muestra sostiene una lectura de precio publicado; no sustituye estudio de absorcion primaria ni corrida financiera definitiva.
06 / Lectura de usos
La lectura comparativa orienta la tesis de Punta Arena Vertical; la decisión queda limitada a PA-KML-01.
La lectura comparativa identifica Vivienda local de segmento medio como señal de mercado para el entorno de Punta Arena. Para Punta Arena Vertical, esa señal se traduce en una tesis más conservadora: residencial local de 3 niveles.
El programa se limita a 29 viviendas, 3,131.17 m² y estacionamiento por definir en PA-KML-01. La validación municipal debe resolver huella, CUS, estacionamiento, altura, servicios y accesos del predio.
La oportunidad vertical es una hipótesis de valor del terreno individual, no un producto agregado de Punta Arena.
Criterio de avance: avanzar solo si cada KML cierra normativa, cajones, factibilidades y costa.
07 / Programa Cliente
Programa de sala para Punta Arena Vertical: 29 viviendas, 3,131.17 m² vendibles @ 22,000 MXN/m² (recuperación ~68.9 M).
Escenario de sala (predio independiente PA-KML-01): vivienda local compacta de 3 niveles.
Amenidades para sostener el precio (solo este predio):
No hacer: fusionar este predio con los otros de Punta Arena ni compartir amenidades como si fueran un solo proyecto.
Siguiente paso: confirmar uso de suelo, implantación, estacionamiento, servicios y accesos de este predio antes de fijar el programa final.
Alcance: PA-KML-01 es independiente. No se suman unidades, metros, estacionamiento, amenidades ni recuperación con los otros predios.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
08 / Veredicto
Punta Arena Vertical permanece exploratorio como predio independiente, con tesis de vivienda local de 3 niveles (segmento medio).
Punta Arena Vertical (PA-KML-01) se mantiene como propiedad independiente.
El escenario de sala es vivienda local de 3 niveles: 29 viviendas, 3,131.17 m² vendibles @ 22,000 MXN/m², recuperación aproximada ~68.9 M. Estacionamiento por definir con la implantación.
Siguiente paso: confirmar reglas municipales, estacionamiento, servicios y accesos de este predio antes de plantear mayor altura o densidad.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
No definitivo: PA-KML-01 no comparte capacidad con los otros predios y no debe tratarse como un proyecto agregado.