Atractivo territorial (referencia)
Señales del entorno frente a distintos productos. No sustituye un análisis financiero independiente del proyecto. La propuesta marcada es Residencial Vertical.
* Propuesta principal del proyecto
Cómo leer este ranking
El atractivo territorial más alto es Vivienda media accesible. La decisión del entregable prioriza Residencial Vertical por tesis de negocio, margen y escenarios financieros.
Evidencia de mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 17 | 27 | 10 | $24,398/m2 | $22,034/m2 - $27,013/m2 | valida_n>=8 |
| 1,000 m | 56 | 156 | 13 | $22,433/m2 | $19,220/m2 - $26,225/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 204 | 366 | 65 | $22,433/m2 | $15,333/m2 - $28,177/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 89 | $22,433/m2 | 5.64 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 333 | $22,695/m2 | 24.62 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 496 | $22,433/m2 | 60.44 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 558 | $22,433/m2 | 98.24 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 3 | $24,583/m2 | 0.06 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 12 | $23,991/m2 | 0.31 | valida_n>=8 |
| Peatonal 15 min | 18 | $24,491/m2 | 0.73 | valida_n>=8 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Comparación de usos
Lectura complementaria de mercado
Compara el predio con distintos usos posibles. Complementa la propuesta de referencia y no la sustituye.
Uso con mayor atractivo
Vivienda vertical premium
Señal de demanda
-
Atractivo de mercado observado
Condición para avanzar
-
Ajuste del sitio: -
Comparación de usos posibles
No hay comparación de usos disponible para este activo.
Qué significa esta lectura
Propuesta del proyecto
Residencial Vertical
Lectura en una frase
La lectura comparativa orienta la tesis de Punta Arena Vertical o Comercial 2; la decisión queda limitada a PA-KML-03.
Siguiente paso
avanzar solo si cada KML cierra normativa, cajones, factibilidades y costa.
Nota de lectura
Una señal alta de comercio de barrio se interpreta como soporte de servicios y planta baja activa, no como propuesta automática de centro comercial.
Contexto territorial
Punta Arena Vertical o Comercial 2 — terreno independiente
Punta Arena Vertical o Comercial 2 (PA-KML-03) se analiza como propiedad independiente. El programa conceptual de referencia requiere validación municipal, técnica y comercial.
Población a 20 min
108,347
Nivel socioeconómico del entorno
C
Negocios a 1 km
29
Anclas comerciales a 2 km
17
Qué atrae al predio
Qué implica para el producto
- • Priorizar vivienda residencial local de tres niveles.
- • Resolver los 22 cajones y la operación dentro de PA-KML-03.
- • Mantener una escala compacta, sin comercio abierto al público.
Puntos a confirmar
- • No fusionar con otros KML de Punta Arena
- • No usar 53,066.46 m2 ni 8,771.71 m2 como superficie de producto
- • Confirmar COS/CUS/altura/estacionamiento municipal por terreno
Lectura del entorno
El entorno combina servicios cotidianos, comercio y salud. La señal de mercado respalda una vivienda compacta de escala local, sin sustituir la validación de accesos, estacionamiento y normas del predio.
Evidencia visual
Propuestas conceptuales y evidencia del predio
Esquemas de producto y evidencia del predio. No incluyen visualizaciones generadas con IA.
Esquemas por escenario
Conceptual — no es proyecto ejecutivoResidencial local — 3 niveles, costo estructural normal
punta arena vertical o comercial 2
Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (punta_arena_vertical_o_comercial_2_residencial_local_3niv.pdf).
Turismo residencial — 5 niveles, amenidades premium
punta arena vertical o comercial 2
Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (punta_arena_vertical_o_comercial_2_turismo_residencial.pdf).
Densificacion controlada — 6 niveles, mix studio dominante
punta arena vertical o comercial 2
Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (punta_arena_vertical_o_comercial_2_densificacion_controlada.pdf).
Decisión de producto
Propuesta de referencia
Punta Arena Vertical o Comercial 2: escenario conceptual residencial local de 3 niveles, sujeto a validación por terreno.
Residencial local - 3 niveles, costo estructural normal
Calificación del escenario
64.43
Posición en el portafolio
#3
Nivel de decisión
Listo para modelar
Rol en el portafolio
Exploratorio
Siguiente paso
Confirmar reglas de construcción, estacionamiento (aún por definir con la implantación) y servicios solo para este terreno; no sumar cifras con los otros terrenos de Punta Arena.
Superficie y uso del predio
Superficie, geometría y uso de referencia
Insumo estrategico/contextual; propiedad independiente (no portafolio agregado).
| Unidad | Sup. documental | Área de análisis | Estado | Uso de referencia |
|---|---|---|---|---|
| Punta Arena Vertical o Comercial 2 Geometría de trabajo | - m² | 1,200.78 m² | alta confianza kml | Análisis y propuesta conceptual |
Cómo leer estas cifras
Estas superficies sirven como referencia de trabajo para el análisis y los esquemas de producto. El levantamiento topográfico, el catastro y la revisión jurídica del predio se confirman en etapas posteriores.
Usar 1200.78 m2 como area de analisis de PA-KML-03; no fusionar con otros KML.
Programa indicativo
Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal
Unidades (escenario)
8
Área construida (escenario)
792 m²
Área vendible (escenario)
- m²
Área promedio / vivienda
99 m²
Plantas: 3.0
Estacionamiento: Referencia de diseño (no validada): 22 cajones. Estacionamiento por definir con implantación y dictamen municipal.
Amenidades: A: Acceso independiente, Estacionamiento visitantes. B: Local ancla pequeno, Area de carga ligera. C: Terraza / patio de servicio.
Uso comercial: No prioritario; servicios internos no abiertos al publico
Soporte de mercado: -
Normativa y siguientes pasos
apto_condicionado
Uso de suelo
Mixto de barrio (mixto de barrio (MB-3)) — documentacion del cliente, por ratificar en el municipio
COS
0.8_informativo_por_confirmar
CUS
2.4_informativo_por_confirmar
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
Cifra de diseño indicativa; implantación y dictamen municipal pendientes. No tratar como estacionamiento resuelto.
Zona federal costera
—
Autorización ambiental federal
—
Condición principal
PA-KML-03 independiente; dictamen municipal, estacionamiento y factibilidades pendientes
Validaciones pendientes
Propiedad independiente; no agregar capacidad con otros KML de Punta Arena. La parcela documental 53,066.46 m2 no es superficie de producto.
Ficha comercial de sala
Punta Arena Comercial 2 — lectura por predio (no sumar los 3 KML)
Recuperacion = 792 m2 x 22,000. Predio independiente. La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
Unidades
8
m2 vendibles
792
Precio lista / m2
$22,000
Recuperación aproximada
$17,424,000
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
A (base)
- - Acceso independiente
- - Estacionamiento visitantes
B (recomendadas)
- - Local ancla pequeno
- - Area de carga ligera
C (opcionales)
- - Terraza / patio de servicio
No presentar
- - Fusionar los tres predios en un solo programa
- - Presentar amenidades compartidas entre KML como si fueran un solo proyecto