Análisis territorial Manzanillo · STRTGY
PA-KML-03 independiente · 3 niveles · 8 unidades (ficha por predio)
01 / Ubicacion
Punta Arena Vertical o Comercial 2 (PA-KML-03) es una propiedad independiente; no comparte programa, capacidad ni superficie de producto con los otros KML.
Punta Arena Vertical o Comercial 2 (PA-KML-03) se analiza como un predio independiente de 1,200.78 m² de superficie de análisis. Su contexto de salud, retail y servicios respalda una tesis residencial local, no un desarrollo agregado.
El programa se limita a este terreno: 8 viviendas, 792.00 m² construidos y estacionamiento por definir indicativos.
La parcela documental de 53,066.46 m² permanece como antecedente y no se usa para dimensionar producto, estacionamiento, ingresos ni rendimiento.
Regla de decisión: validar y desarrollar PA-KML-03 de forma independiente; no sumar sus capacidades con otros terrenos de Punta Arena.
02 / Vocacion
La tesis para Punta Arena Vertical o Comercial 2 es residencial local de 3 niveles, condicionada a validación municipal del predio.
La evidencia territorial sostiene una tesis de residencial local de 3 niveles para Punta Arena Vertical o Comercial 2.
El programa indicativo se limita a 8 viviendas, 792.00 m² y estacionamiento por definir en PA-KML-03. La altura, el COS, el CUS y el estacionamiento final requieren validación municipal para este predio.
No se usa la parcela documental de 53,066.46 m² ni la suma de los tres KML como superficie de producto.
03 / Accesibilidad
La accesibilidad sirve para calibrar demanda de Punta Arena Vertical o Comercial 2; no habilita agregar terrenos ni aumentar densidad sin validación municipal.
El catchment vehicular reporta 108,347 personas a 20 minutos y una lectura de consumo a 10 minutos de 84,075 habitantes con nivel socioeconómico de referencia C.
Esta demanda apoya una tesis residencial local para PA-KML-03, pero no sustituye la validación de accesos, estacionamiento, servicios y parámetros urbanos de zonificación mixta de barrio (MB-3, por confirmar) del predio.
La accesibilidad es un filtro de mercado, no autorización normativa ni justificación para combinar los tres terrenos.
Implicacion: usar el alcance de poblacion para calibrar absorcion, no para justificar fusion predial ni altura sin dictamen.
04 / Comercial
La mezcla de salud, retail y servicios explica demanda cotidiana; no equivale a una vocacion comercial pesada.
A 1 km se observan 29 POIs, cobertura Popular Times de 0.5 y pico nocturno a las 19h. El mix dominante es servicios, retail y salud; a 2 km aparecen 17 anclas con alta reputación.
Para Punta Arena Vertical o Comercial 2, esta señal respalda amenidades ligeras y servicios cotidianos sin depender de los otros KML. Servicios internos; no se plantea comercio abierto al público.
No se debe cargar el programa con comercio de destino ni amenidades que dependan de operar Punta Arena como un solo proyecto.
Uso exploratorio: amenidades ligeras por terreno; planta baja flexible solo donde uso, cajones y accesos lo permitan.
05 / Mercado
La muestra de mercado orienta el precio de Punta Arena Vertical o Comercial 2; la absorción se evalúa para PA-KML-03 de forma independiente.
Para Punta Arena Vertical o Comercial 2, el entorno reporta 543 listados usables a 2 km, mediana de venta de $23,039 MXN/m² y renta observada de $116.52 MXN/m²/mes. Son publicaciones, no transacciones.
El programa indicativo de este predio es 8 viviendas, 792.00 m² construidos y estacionamiento por definir. No existe una capacidad agregada de Punta Arena para comercializar o evaluar absorción.
La absorción debe evaluarse por producto y por PA-KML-03, no como una sola preventa de tres terrenos.
Limite: la muestra sostiene una lectura de precio publicado; no sustituye estudio de absorcion primaria ni corrida financiera definitiva.
06 / Lectura de usos
La lectura comparativa orienta la tesis de Punta Arena Vertical o Comercial 2; la decisión queda limitada a PA-KML-03.
La lectura comparativa identifica Vivienda local de segmento medio como señal de mercado para el entorno de Punta Arena. Para Punta Arena Vertical o Comercial 2, esa señal se traduce en una tesis más conservadora: residencial local de 3 niveles.
El programa se limita a 8 viviendas, 792.00 m² y estacionamiento por definir en PA-KML-03. La validación municipal debe resolver huella, CUS, estacionamiento, altura, servicios y accesos del predio.
La oportunidad vertical es una hipótesis de valor del terreno individual, no un producto agregado de Punta Arena.
Criterio de avance: avanzar solo si cada KML cierra normativa, cajones, factibilidades y costa.
07 / Programa Cliente
Programa de sala para Punta Arena Comercial 2: 8 viviendas, 792.00 m² vendibles @ 22,000 MXN/m² (recuperación ~17.4 M).
Escenario de sala (predio independiente PA-KML-03): vivienda local compacta de 3 niveles.
Amenidades para sostener el precio (solo este predio):
No hacer: fusionar este predio con los otros de Punta Arena ni compartir amenidades como si fueran un solo proyecto.
Siguiente paso: confirmar uso de suelo, implantación, estacionamiento, servicios y accesos de este predio antes de fijar el programa final.
Alcance: PA-KML-03 es independiente. No se suman unidades, metros, estacionamiento, amenidades ni recuperación con los otros predios.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
08 / Veredicto
Punta Arena Comercial 2 permanece exploratorio como predio independiente, con tesis de vivienda local de 3 niveles (segmento medio).
Punta Arena Comercial 2 (PA-KML-03) se mantiene como propiedad independiente.
El escenario de sala es vivienda local de 3 niveles: 8 viviendas, 792.00 m² vendibles @ 22,000 MXN/m², recuperación aproximada ~17.4 M. Estacionamiento por definir con la implantación.
Siguiente paso: confirmar reglas municipales, estacionamiento, servicios y accesos de este predio antes de plantear mayor altura o densidad.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
No definitivo: PA-KML-03 no comparte capacidad con los otros predios y no debe tratarse como un proyecto agregado.