Atractivo territorial (referencia)
Señales del entorno frente a distintos productos. No sustituye un análisis financiero independiente del proyecto. La propuesta marcada es Residencial Vertical.
* Propuesta principal del proyecto
Cómo leer este ranking
El atractivo territorial más alto es turismo residencial; la decisión del entregable prioriza venta residencial vertical premium por margen, tesis de cliente y descarte de renta temporal como sensibilidad.
Evidencia de mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 24 | 15 | 11 | $26,908/m2 | $19,925/m2 - $30,343/m2 | valida_n>=8 |
| 1,000 m | 54 | 37 | 26 | $27,271/m2 | $19,412/m2 - $32,567/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 127 | 133 | 51 | $25,556/m2 | $16,842/m2 - $32,469/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 89 | $26,122/m2 | 3.50 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 361 | $23,387/m2 | 23.95 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 498 | $23,039/m2 | 57.20 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 700 | $22,143/m2 | 94.10 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 3 | $29,762/m2 | 0.02 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 12 | $26,051/m2 | 0.17 | valida_n>=8 |
| Peatonal 15 min | 22 | $26,572/m2 | 0.40 | valida_n>=8 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Comparación de usos
Lectura complementaria de mercado
Compara el predio con distintos usos posibles. Complementa la propuesta de referencia y no la sustituye.
Uso con mayor atractivo
Vivienda vertical premium
Señal de demanda
10.00
Atractivo de mercado observado
Condición para avanzar
No viable en este alcance
Ajuste del sitio: Limitado
Dos opciones con atractivo similar
Vivienda vertical premium y Centro comercial vecinal muestran un atractivo de mercado muy cercano. La propuesta de negocio prioriza venta residencial premium; el comercio de barrio se lee como apoyo de servicios, no como centro comercial.
Comparación de usos posibles
#1 Vivienda vertical premium
10.00
#2 Centro comercial vecinal
10.00
#3 Vivienda media / accesible (señal motor)
5.12
#4 Coliving / residencia
3.85
Qué significa esta lectura
Propuesta del proyecto
Residencial Vertical
Lectura en una frase
La lectura de mercado confirma potencial residencial premium; el avance depende de confirmar reglas urbanas municipales.
Siguiente paso
Siguiente paso: confirmar COS, CUS, altura, estacionamiento y servicios municipales antes de preventa o definición de niveles.
Nota de lectura
Una señal alta de comercio de barrio se interpreta como soporte de servicios y planta baja activa, no como propuesta automática de centro comercial.
Contexto territorial
Frente costero con boulevard y servicios consolidados
Santo Domingo 41 concentra atractivo costero con boulevard y servicios consolidados. El escenario de residencial vertical premium está listo para modelarse con confirmación municipal.
Población a 20 min
133,511
Nivel socioeconómico del entorno
C
Negocios a 1 km
48
Anclas comerciales a 1 km
13
Qué atrae al predio
Qué implica para el producto
- • venta residencial vertical premium
- • servicios internos y administración del condominio
- • amenidades compactas
- • renta temporal solo si se valida demanda y operación
Puntos a confirmar
- • No prometer rendimiento de renta temporal
- • Confirmar COS, CUS, altura y estacionamiento ante el municipio antes de preventa
- • Mantener visible la diferencia entre área documental y área de análisis
Lectura del entorno
A 500 m hay 24 negocios y 7 anclas; el boulevard y la playa sostienen una lectura de venta patrimonial. La renta temporal se mantiene solo como alternativa a validar.
Lectura visual del entorno
Cómo se ve el entorno desde la calle
Lectura de imágenes reales del entorno para complementar el análisis del predio (4 vistas revisadas).
Referencia visual histórica
Las capturas conservadas sirven como contexto del entorno en años previos. La decisión del proyecto se apoya en la evidencia actual del predio, del mercado y de la propuesta.
Año de captura: 2014
Vistas y lectura por orientación
Las vistas históricas permiten reconocer un entorno de densidad media, predominantemente residencial y con actividad comercial visible limitada. La caminabilidad observada varía por orientación. Esta lectura describe la captura original y no valida la condición urbana actual.
Vista 0°
2014-05predio
Entorno de densidad media, uso mixto; vitalidad comercial baja y caminabilidad moderada.
Vista 90°
2014-05predio
Predominio residencial; caminabilidad moderada y poca actividad comercial visible.
Vista 180°
2014-05predio
Entorno residencial con buena caminabilidad percibida.
Vista 270°
2014-05predio
Lectura residencial; baja vitalidad comercial visible y buena caminabilidad.
Evidencia por vista
- • Vista frontal: entorno de densidad media, con uso mixto y vitalidad comercial baja.
- • Vista lateral: predominio residencial y caminabilidad moderada.
- • Vista posterior: entorno residencial con buena caminabilidad percibida.
- • Vista lateral opuesta: lectura residencial con baja vitalidad comercial visible.
Lectura visual del entorno a partir de imágenes reales de calle. Complementa el análisis del predio; no sustituye una visita actual al sitio.
Evidencia visual
Propuestas conceptuales y evidencia del predio
Esquemas de producto y evidencia del predio. No incluyen visualizaciones generadas con IA.
Esquemas por escenario
Conceptual — no es proyecto ejecutivoVenta residencial vertical premium (post-dictamen ilustrativo)
santo domingo 41
Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (santo_domingo_41_venta_vertical_premium.pdf).
Renta temporal (post-dictamen ilustrativo)
santo domingo 41
Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (santo_domingo_41_renta_temporal.pdf).
Mixto venta+renta (post-dictamen ilustrativo)
santo domingo 41
Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (santo_domingo_41_mixto_venta_renta.pdf).
Evidencia del predio y propuesta
Contexto y propuesta conceptualEstado actual del predio
Fotografía aérea del predio sobre C. Santo Domingo, como referencia contextual para el modelado municipal.
Condición actual del predio y su frente de playa.
Plano topográfico
Geometría y linderos de referencia; no sustituye la validación topográfica o catastral definitiva.
Plano topográfico con linderos y superficie documental.
Implantación y referencia de propuesta
Evidencia conceptual vinculada al predio; no corresponde a un proyecto ejecutivo.
Referencia visual de propuesta residencial frente a playa.
Implantación conceptual sobre el contexto real del predio.
Escenarios económicos de referencia
Proyección económica por escenario
La propuesta principal es venta residencial premium. Renta temporal y mixto se muestran como sensibilidades, no como tesis del entregable.
Venta residencial premium
PropuestaVenta residencial vertical premium
Margen bruto de escenario interno; no es utilidad neta ni retorno del inversionista.
Renta temporal
SensibilidadRenta temporal
Margen bruto de escenario interno; no es utilidad neta ni retorno del inversionista.
Mixto venta-renta
SensibilidadMixto venta+renta
Margen bruto de escenario interno; no es utilidad neta ni retorno del inversionista.
Nota de avance
Antes de preventa, confirmar con el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento y servicios.
Decisión de producto
Propuesta de referencia
Venta residencial vertical premium como propuesta principal; el escenario es exploratorio dentro del portafolio y se confirma con el municipio.
Venta residencial vertical premium
Calificación del escenario
68.9
Posición en el portafolio
#2
Nivel de decisión
Listo para modelar
Rol en el portafolio
Exploratorio
Siguiente paso
Confirmar con el municipio COS, CUS, altura y estacionamiento; avanzar anteproyecto de 22 unidades en 4 niveles.
Por qué no turismo / renta como tesis
El entorno costero eleva el atractivo territorial de turismo residencial, pero la propuesta del entregable es venta residencial vertical premium: mejor margen, tesis de venta patrimonial y renta temporal solo como sensibilidad (sin promesa de rendimiento).
Superficie y uso del predio
Superficie, geometría y uso de referencia
Base de trabajo para el análisis y la propuesta conceptual.
| Unidad | Sup. documental | Área de análisis | Estado | Uso de referencia |
|---|---|---|---|---|
| Santo Domingo 41 Geometría de trabajo | 1,441.65 m² | 1,413.91 m² | Alta confianza (referencial) | Análisis y propuesta conceptual |
Cómo leer estas cifras
Estas superficies sirven como referencia de trabajo para el análisis y los esquemas de producto. El levantamiento topográfico, el catastro y la revisión jurídica del predio se confirman en etapas posteriores.
Usar 1,413.91 m2 como area de analisis y mostrar la diferencia frente a 1,441.65 m2 documentales.
Programa indicativo
Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal
Unidades (escenario)
22
Área construida (escenario)
1,994 m²
Área vendible (escenario)
1,496 m²
Área promedio / vivienda
68 m²
Plantas: hasta 4 niveles sobre predio privado
Estacionamiento: 1.25 cajones por unidad premium; 28 cajones indicativos (22 ud)
Amenidades: A: lobby/acceso. B: alberca compacta DENTRO del predio privado. C: gym/bodegas. Zona federal no entra a unidades ni ingresos.
Uso comercial: Servicios internos del condominio; local comercial abierto solo si el municipio lo permite
Soporte de mercado: 285 ofertas usables a 2 km; mediana de venta $25,848 MXN/m2; renta a 2 km $105.24 MXN/m2/mes; renta a 500 m $201.41 MXN/m2/mes
Normativa y siguientes pasos
Listo para modelar con confirmación municipal
Uso de suelo
MD-3 — Corredor Urbano Mixto de intensidad alta
COS
COS 0.80 · huella máxima de referencia: 1,131.13 m²
CUS
CUS 2.40 · construcción máxima de referencia: 3,393.38 m²
Altura
4 niveles indicativos del escenario; confirmar licencia municipal
Densidad
22 unidades en escenario base; confirmar densidad ante el municipio
Estacionamiento
Cajones de ficha son referencia de diseño; dictamen municipal pendiente.
Condición principal
Confirmar parámetros urbanos MD-3 (COS, CUS, altura), estacionamiento y factibilidades de servicios ante el municipio.
Validaciones pendientes
Valores de referencia para el modelado municipal; la licencia y el dictamen se gestionan en etapas posteriores.
Ficha comercial de sala
Residencial vertical sobre predio privado (sin zona federal)
Recuperacion = 1,496 x 28,000. Solo predio privado. La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
Unidades
22
m2 vendibles
1,496
Precio lista / m2
$28,000
Recuperación aproximada
$41,888,000
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
A (base)
- - Lobby / acceso controlado
- - Administracion de condominio
B (recomendadas)
- - Alberca compacta DENTRO del predio privado
- - Deck de amenidades en predio
C (opcionales)
- - Gimnasio compacto
- - Bodegas
No presentar
- - Contar zona federal en m2 o ingresos
- - Alberca sobre federal
- - Programas densos fuera del predio privado