Score de Vocación
Evidencia de Mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 24 | 15 | 11 | $26,908/m2 | $19,925/m2 - $30,343/m2 | valida_n>=8 |
| 1,000 m | 54 | 37 | 26 | $27,271/m2 | $19,412/m2 - $32,567/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 127 | 133 | 51 | $25,556/m2 | $16,842/m2 - $32,469/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 89 | $26,122/m2 | 3.50 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 361 | $23,387/m2 | 23.95 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 498 | $23,039/m2 | 57.20 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 700 | $22,143/m2 | 94.10 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 3 | $29,762/m2 | 0.02 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 12 | $26,051/m2 | 0.17 | valida_n>=8 |
| Peatonal 15 min | 22 | $26,572/m2 | 0.40 | valida_n>=8 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Lectura comparativa de usos
Segunda opinión inmobiliaria
Esta lectura contrasta el activo contra distintos usos inmobiliarios y resume la opción con mejor equilibrio entre demanda, sitio y restricciones.
Uso con mejor lectura
Vivienda vertical premium
Calificación
10.00
Contraste con lectura previa
Diverge
Margen confianza
0.00
Senial de demanda
10.00
Atractivo de mercado observado
Ajuste del sitio
bajo
Compatibilidad física y operativa
Factibilidad regulatoria
inviable
Permisos, restricciones y condicionantes
Empate tecnico
Dos industrias comparten el score mas alto con una diferencia menor a 0.05 puntos: Vivienda vertical premium y Centro comercial vecinal.
Este empate tecnico indica que el activo tiene seniiales compatibles con ambos productos. La decision ejecutiva debe considerar factibilidad normativa, mercado y tesis estrategica para desempatar.
Por que este resultado es solo diagnostico interno
El motor senializa Vivienda vertical premium como industria con mayor score para este activo, pero la factibilidad regulatoria es inviable y el ajuste del sitio es bajo. Este resultado es valido como diagnostico interno pero no debe presentarse como recomendacion al cliente:
- Predio a 30 m de la linea de playa — zona federal maritimo terrestre (ZOFEMAT) condicionada.
- Estado ZOFEMAT: pendiente. Requiere dictamen CONAGUA/SEMARNAT antes de cualquier desarrollo.
- Factibilidad regulatoria clasificada como inviable por las restricciones normativas del predio.
- El score del motor refleja seniiales demograficas del area de influencia, no la viabilidad operativa ni financiera del producto en este predio especifico.
Para recomendacion al cliente, use la decision ejecutiva de la seccion inferior que incorpora riesgo normativo, ajuste del sitio y validacion estrategica.
Ranking completo de industrias
#1 Vivienda vertical premium
vivienda_vertical_premium
10.00
#2 Centro comercial vecinal
centro_comercial_vecinal
10.00
#3 Coliving / residencia
coliving_residencia
6.55
#4 Vivienda interes social
vivienda_interes_social
5.11
Como interpretar la segunda opinion
Hipotesis estrategica
Residencial Vertical
Lectura previa de contraste
Turismo residencial
Referencia metodológica anterior; no sustituye la recomendación final de esta ficha.
Lectura ejecutiva
La lectura comparativa confirma potencial residencial premium, pero mantiene bloqueada cualquier ejecución hasta dictamen.
Diferencia entre lecturas
La lectura actual favorece Vivienda vertical premium, mientras que la lectura previa apuntaba a Turismo residencial.
La recomendación final prioriza la lectura actual porque incorpora demanda de mercado, entorno urbano, ajuste del sitio y restricciones regulatorias.
Criterio de avance
Criterio de avance: no liberar master plan definitivo, preventa ni niveles hasta resolver dictamen federal y urbano.
Nota para cliente
En activos mixtos, una senal alta de comercio vecinal debe leerse como soporte para planta baja activa, servicios de conveniencia o local ancla barrial; no como recomendacion automatica de centro comercial.
Contexto territorial
Frente costero con boulevard y servicios consolidados
Santo Domingo 41 concentra el atractivo de inversion costera, pero debe mantenerse bloqueado hasta resolver restricciones federales y parametros urbanos.
Poblacion 20 min
133,511
NSE catchment
62.6
POIs 1 km
48
Anclas 1 km
13
Atractores
Implicacion de producto
- • mixto 60% venta y 40% pool de renta
- • servicios internos y administracion de rentas
- • amenidades costeras compactas
- • no local abierto sin dictamen
Condiciones
- • No prometer rendimiento de renta temporal
- • No liberar niveles o preventa sin ZOFEMAT/CONAGUA
- • No ubicar amenidades en zona potencialmente federal
Señal urbana
A 500m hay 24 POIs y 7 anclas; el boulevard y la playa sostienen venta patrimonial y pool de renta temporal condicionado.
Intensidad visitas: 0.14 · cobertura Popular Times: 0.42 · diversidad comercial: 2.55
Street Vision AI
Lectura visual del entorno
Analisis perceptual de imagenes Street View reales mediante IA multimodal (gpt-5-mini, 4 imagenes). Complementa la lectura geoespacial con la condicion urbana observable.
Advertencia de vigencia
Imagery from 2014 (12 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Metricas perceptuales (0-10)
Compatibilidad por uso: visual vs. integrada
| Uso | Visual | Integrada |
|---|---|---|
| Turismo residencial | 4.52 | 7.60 |
| Residencial vertical | 4.85 | 6.42 |
| Mixto residencial-comercial | 2.84 | 4.77 |
| Comercio vecinal | 2.14 | 3.84 |
| Habitacional de interés social | 4.12 | 4.84 |
La columna integrada combina la lectura visual con contexto costero y geoespacial.
Evidencia por vista
- • h=0 [predio] medium density, mixed land use, vitality=2.0/10, walkability=4.0/10; 3 elements detected (0 open), types: {'vacant', 'residence'}
- • h=90 [predio] medium density, residential land use, vitality=2.0/10, walkability=5.0/10; 1 elements detected (0 open), types: {'residence'}
- • h=180 [predio] medium density, mixed land use, vitality=2.0/10, walkability=8.0/10; 2 elements detected (0 open), types: {'residence', 'other'}
- • h=270 [predio] medium density, residential land use, vitality=1.0/10, walkability=8.0/10; 2 elements detected (0 open), types: {'residence', 'other'}
- • WARNING: Imagery from 2014 (12 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Analisis visual AI basado en imagenes Street View reales (Google Street View Static API). Modelo: gpt-5-mini. vocacion_compatibility refleja integrated score (visual + coastal + geospatial).
Escenarios financieros indicativos
Proyeccion economica por hipotesis
Estimaciones indicativas basadas en precio de mercado ajustado. No sustituyen un estudio financiero certificado.
Escenario Base
Escenario Optimista
Escenario Conservador
Nota normativa
Sujeto a verificación de uso de suelo, COS, CUS y zonas federales costeras aplicables.
Decision ejecutiva
Mixto venta + pool de renta temporal
Mixto - 60% venta + 40% pool renta temporal
Score riesgo-ajustado
63.83
Ranking portafolio
#6
Nivel decision
condicionado
Rol en portafolio
recomendada_riesgo_ajustado
Siguiente decision
Bloquear definicion de niveles, preventa, pool de renta y master plan definitivo hasta dictamen ZOFEMAT, SEMARNAT/CONAGUA, cauce/zona federal y parametros urbanos.
Evidencia predial y de superficies
Superficie, geometría y uso permitido
Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.
| Unidad | Sup. documental | Área análisis | Estado de verificacion | Uso |
|---|---|---|---|---|
| Santo Domingo 41 georef_planos/geojson/santo_domingo_41_predio_topografico.geojson | 1,441.65 m2 | 1,413.91 m2 | alta_confianza_contextual | analisis_plataforma_contextual |
Advertencia contractual
Estas geometrías sirven para cierre estratégico/contextual, plataforma y test fits conceptuales. No sustituyen levantamiento topográfico, deslinde, catastro, dictamen jurídico, ZOFEMAT ni autorización normativa.
Master plan indicativo
indicativo_bloqueado_hasta_dictamen
Unidades
88
Area construida
8,680 m2
Area vendible
4,008 m2
Area rentable
2,672 m2
Plantas: Vertical mixto condicionado sobre 1413.908 m2 operativos; niveles no liberados
Estacionamiento: Pendiente normativa; referencia preliminar 1.2 cajones/unidad + operacion visitantes sobre geometria contextual
Amenidades: Amenity deck; alberca compacta; gimnasio; administracion de pool; lobby; bodegas
Uso comercial: Pool de renta temporal y servicios internos; no local comercial abierto sin dictamen
Soporte mercado: 285 listados usables a 2km; mediana venta 25,848 MXN/m2; renta 2km 105.24 MXN/m2/mes; renta 500m 201.41 MXN/m2/mes; semaforo amarillo
Normativa y riesgos
bloqueado_hasta_dictamen
Uso suelo
inferido
COS
pendiente
CUS
pendiente
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
pendiente
ZOFEMAT
pendiente
SEMARNAT
si
Condicion principal
ZOFEMAT, SEMARNAT/CONAGUA, zona federal/cauce y parametros urbanos pendientes
Bloqueantes
Propuesta conceptual condicionada a validacion municipal y normativa aplicable.
Conectividad vial
Accesibilidad y flujo de paso
Lectura de qué tan estratégico es el acceso vial del predio dentro de la ciudad y qué tan bien se conecta con su entorno inmediato.
Flujo de paso del acceso
0.00000
nodo terminal
Flujo promedio del entorno
0.01188
promedio en radio 1 km
Cercanía vial relativa
2.36e-4
acceso relativo al resto de la ciudad
Interpretacion
Acceso terminal o de baja circulación de paso. Puede ser normal en vialidades costeras; revisar el promedio del entorno para contexto.
Los valores son índices comparables entre propiedades: a mayor valor, mayor relevancia del acceso dentro del sistema vial local.