Santo Domingo 41 (El Tajo)

Residencial Vertical — Manzanillo, Colima

Score riesgo-ajustado
68.90 /100
Ranking portafolio
2
Unidades indicativas
22
m2 vendibles (predio privado)
1,496 m2
Precio lista sala
$28,000
Precio anunciado (mercado)
$31,150.53
Recuperación aproximada (lista) Info Lista bruta (m² vendibles × precio de lista); no es utilidad neta ni retorno.
~41.9 M
Riesgo normativo
Medio

Referencia territorial

Atractivo territorial (referencia)

Señales del entorno frente a distintos productos. No sustituye un análisis financiero independiente. La hipótesis publicada se marca en cian.

Turismo residencial 9.3
Residencial vertical * 6.9
Vivienda media accesible 6.7
Mixto residencial-comercial 6.0
Comercio vecinal 5.6

* Hipótesis publicada del proyecto

Cómo leer este ranking

El atractivo territorial más alto es turismo residencial. La decisión del entregable prioriza venta residencial vertical premium por tesis de negocio, margen y descarte de renta temporal como sensibilidad.

Actividad comercial del entorno

Señales de afluencia y mezcla de negocios en un radio de 1 km.

Intensidad de visitas

Nivel relativo de afluencia observada en la zona (0 a 1)

0.14

Actividad de fin de semana

Comparación entre sábado-domingo y días hábiles

1.11

Diversidad de negocios

Qué tan variada es la oferta comercial del entorno

2.55

Densidad de alimentos y bebidas

Establecimientos de comida y bebida por km² a 1 km

4.78

Densidad de comercios y servicios

Comercios y servicios por km² a 1 km

7.33

Cobertura de afluencia

Proporción de negocios con información de visitas disponible

0.42

Decisión de producto

Propuesta de referencia

Lectura principal del activo: escenario de sala, posición en el portafolio y siguiente paso. No es un endoso de inversión.

Propuesta de referencia Venta residencial vertical premium como propuesta principal; el escenario es exploratorio dentro del portafolio y se confirma con el municipio.
Escenario de sala Venta residencial vertical premium
Posición en el portafolio #2
Calificación del escenario 68.9
Estado Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal

Confirmar con el municipio COS, CUS, altura y estacionamiento; avanzar anteproyecto de 22 unidades en 4 niveles.

Turismo residencial aparece más alto en el atractivo territorial; la renta temporal se modela solo como sensibilidad. La propuesta del entregable permanece en venta residencial vertical premium.

Evidencia de mercado

Ofertas observadas en portales inmobiliarios (mayo 2026). Precios de publicación.

Precio por m² de referencia $31,150.53 MXN
Ajuste conjunto ilustrativo (no es prima de alberca) +15%
Mediana anunciada venta / m² a 2 km $25,848 MXN
Mediana anunciada renta / m² / mes a 2 km $105.24 MXN
Anuncios de venta a 2 km 285
Anuncios de renta a 2 km 12
Lectura de evidencia Media

Comparación de usos

Lectura complementaria de mercado

Compara el predio con distintos usos posibles. Complementa la propuesta de referencia y no la sustituye.

Lectura adicional de mercado
Propuesta del proyecto Residencial Vertical
Uso con mayor atractivo Vivienda vertical premium
Señal de demanda 10.00
Condición para avanzar No viable en este alcance

Ajuste del sitio

Limitado

Condición municipal

No viable en este alcance

Comparación de usos posibles

#1 Vivienda vertical premium 10.00
#2 Centro comercial vecinal 10.00
#3 Vivienda media / accesible (señal motor) 5.12
#4 Coliving / residencia 3.85

Dos opciones con atractivo similar

Vivienda vertical premium y Centro comercial vecinal muestran un atractivo de mercado muy cercano. La propuesta prioriza venta residencial premium; el comercio de barrio se lee como apoyo de servicios.

El siguiente paso es confirmar con el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento y servicios.

Primas por amenidad

Valor diferencial de amenidades

Calibradas por LLM (Inmuebles24 + Facebook Marketplace, step_14d). Mann-Whitney p<0.01.

Univariado (sin controlar)
Albercahigh
+46.5%
n_con=45p=<0.001d=0.73
Balcón/Terrazahigh
+55.5%
n_con=36p=<0.001d=0.87
Playa/Marhigh
+48.6%
n_con=51p=<0.001d=0.68
Seguridadhigh
+20.3%
n_con=17p=0.184d=0.28
Amuebladomedium
+21.6%
n_con=12p=0.039d=0.54
Estacionamientohigh
+20.8%
n_con=51p=0.033d=0.41
Lavanderíainsufficient_sample
—
n_con=2
Mascotas OKinsufficient_sample
—
n_con=0
golfinsufficient_sample
—
n_con=2
gymhigh
+36.6%
n_con=18p=0.002d=0.73
gardenhigh
+10.0%
n_con=30p=0.283d=0.21
elevatormedium
+54.9%
n_con=5p=0.009d=1.07
viewmedium
+41.5%
n_con=7p=0.003d=1.03
smart_homeinsufficient_sample
—
n_con=0
solarmedium
-27.9%
n_con=5p=0.283d=-0.26
Aire acond.medium
+16.9%
n_con=13p=0.115d=0.39

Primas dentro de 2km del predio (combinado Inmuebles24 + Marketplace).

Galería del análisis vocacional

Fotografía aérea del predio sobre C. Santo Domingo, como referencia contextual para el modelado municipal.

1 imagen

Fotografía aérea del predio sobre C. Santo Domingo, como referencia contextual para el modelado municipal.
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