Análisis territorial Manzanillo · STRTGY
Propuesta residencial premium lista para modelar; confirmar reglas de construcción municipales
01 / Ubicacion
Santo Domingo 41 tiene el atractivo costero más claro del portafolio y se modela con validación urbana municipal pendiente.
Santo Domingo 41 se ubica a aproximadamente 30 m de la playa, en relacion directa con el boulevard de Manzanillo y servicios urbanos consolidados. Es el activo donde la propuesta de inversion costera es mas visible: venta patrimonial con soporte de servicios cercanos.
El area de analisis es 1,413.91 m2 frente a 1,441.65 m2 documentales. Esa diferencia se mantiene visible como referencia de trabajo.
Lectura para consejo: aprovechar el atractivo costero en una propuesta de venta patrimonial; confirmar reglas de construcción municipales antes de definir niveles, anteproyecto o preventa.
02 / Atractivo
La propuesta de venta residencial vertical premium es modelable; el atractivo territorial de turismo es referencia, no la tesis.
El atractivo territorial más alto es turismo residencial (referencia del entorno costero). La decisión del entregable prioriza venta residencial vertical premium por tesis de negocio, margen y descarte de renta temporal como sensibilidad.
La calificación del escenario líder ronda 68.9. Falta confirmar con el municipio COS, CUS, altura y estacionamiento.
03 / Accesibilidad
El boulevard y los servicios próximos sostienen demanda; la capacidad final se confirma con reglas urbanas municipales.
El area alcanzable en vehiculo reporta 133,511 personas a 20 minutos; a 10 minutos se identifican 69,503 habitantes con un indice socioeconomico de 62.6. La localizacion sobre el corredor urbano permite acceso a comercio, hoteleria y servicios.
La capacidad del producto (unidades, cajones y accesos) se confirma con el municipio.
Implicacion: aprovechar servicios existentes; dimensionar cajones y accesos dentro del predio.
04 / Comercial
La mezcla de retail, servicios y gastronomia soporta residencial vertical y, de forma exploratoria, renta temporal; no comercio abierto adicional.
A 500 m hay 24 negocios y 7 anclas; a 1 km hay 48 negocios, 13 anclas, cobertura de afluencia de 0.4 y mezcla de retail (27%), servicios (21%) y gastronomia (19%).
Esa mezcla sostiene una lectura de vivienda premium con servicios cercanos. Un local comercial abierto al publico solo tendria sentido si el municipio lo permite y si el estacionamiento alcanza.
Uso exploratorio: servicios internos y renta temporal; no local abierto sin confirmar giros, accesos y cajones.
05 / Mercado
La evidencia apoya una oportunidad de venta; la renta temporal se mantiene solo como sensibilidad.
Programa de sala: 22 unidades sobre predio privado (1,496 m2 @ 28,000 MXN/m2). Escenarios de mayor densidad o con zona federal quedan fuera de ficha.
Límite: no prometer rendimientos de renta temporal sin validar operación del condominio, permisos y demanda.
06 / Lectura de usos
La lectura de mercado confirma potencial residencial premium; el avance depende de confirmar reglas urbanas municipales.
La mejor lectura actual identifica Vivienda Vertical Premium como señal de mercado, con un atractivo muy cercano al comercio de barrio. El atractivo proviene de playa, boulevard y servicios.
El activo está listo para modelarse como venta residencial premium. Antes de fijar anteproyecto, precio o preventa se deben confirmar en el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento y servicios.
La evidencia costera se conserva como contexto territorial; sus procesos federales no forman parte del alcance de este entregable.
Siguiente paso: confirmar COS, CUS, altura, estacionamiento y servicios municipales antes de preventa o definición de niveles.
07 / Programa Cliente
Programa de sala: 22 unidades sobre predio privado (sin zona federal).
Programa de sala (predio privado): 22 unidades, 1,496 m2 vendibles, ~498 m2 comunes, hasta 4 niveles.
Recuperacion indicativa: 1,496 x 28,000 ≈ 41.9 M MXN.
Amenidades: A lobby/acceso; B alberca compacta dentro del predio privado; C gym/bodegas.
Regla dura: la zona federal puede verse en plano; no entra a unidades, m2 ni ingresos. STRTGY no tramita procesos federales; densidades con federal quedan fuera de este entregable.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
Entregable esperado: anteproyecto de referencia después de confirmar reglas de construcción municipales; los procesos costeros federales están fuera del alcance de este entregable.
08 / Veredicto
Santo Domingo avanza como oportunidad condicionada sobre predio privado (22 ud).
Programa de sala: 22 ud / 1,496 m2 sobre predio privado, sin zona federal. Cualquier ampliación sobre federal queda fuera de este entregable; STRTGY no tramita procesos costeros.
Siguiente paso: confirmacion municipal MD-3 (COS, CUS, altura y estacionamiento) antes de preventa.