Vocación inmobiliaria — Grupo PLAINCO Manzanillo

Manzanillo concentra actividad portuaria, industrial y turística en unos 80 km de litoral en Colima.

En un radio de unos 20 minutos desde las propiedades mejor ubicadas hay alrededor de 133,000 habitantes. El nivel socioeconómico de referencia es C/C+ (clase media de entorno), con mayor ingreso relativo cerca de la costa. No leer como “nivel alto”.

Ese contraste —puerto, turismo y vivienda— define el marco para comparar las opciones del portafolio PLAINCO.

Las propiedades se concentran en un arco de unos 4 km entre la bahía de Manzanillo y el corredor de Santiago.

Orden de lectura de negocio (sala, 20 ago):

1. Senderos del Río — 220 viviendas / ~287 M de recuperación indicativa. Calificación riesgo-ajustada 62.04 (lugar 4 interno).
2. Santo Domingo 41 — 22 ud / ~41.9 M, predio privado. Calificación 68.9 (lugar 2 interno).
3. Paseo Gaviotas — 45 ud mixto (banda 28/45/47) / ~23.2 M. Mejor calificación riesgo-ajustada: 69.69 (lugar 1 interno).
4. Punta Arena Vertical — 29 ud. 5. Comercial 1 — 23 ud. 6. Comercial 2 — 8 ud. No sumar los tres.

La calificación compara opciones con ajuste de riesgo; no sustituye el orden de negocio ni autoriza a construir.

Conserva la mejor calificación comparativa (69.69). El programa de sala es mixto balanceado: 45 unidades, ~1,287 m² vendibles @ 18,000 MXN/m² (recuperación indicativa ~23.2 M). Banda de escenarios: 28 / 45 / 47.

Planta baja de barrio: ancla café/panadería, conveniencia, óptica/wellness, veterinaria y lavandería. Tesis adicional: alojamiento corporativo. Fuera de ficha: bares, antros y plaza regional.

Antes de cerrar intensidad hay que confirmar estacionamiento, accesos, operación conjunta de lotes y giros permitidos.

Programa de sala: 22 unidades, 1,496 m² vendibles @ 28,000 MXN/m² (recuperación indicativa ~41.9 M), ~498 m² comunes, hasta 4 niveles, frente costero ~30 m.

La zona federal puede verse en plano como referencia; no entra a unidades, m² ni ingresos. Alberca compacta dentro del predio privado.

Antes de preventa: confirmar con el municipio reglas de construcción, altura, estacionamiento y servicios.

Ficha de sala: 220 viviendas (154 × 65 m² + 66 × 90 m²) = 15,950 m² vendibles @ 18,000 MXN/m² → recuperación indicativa ~287 M MXN.

El escenario histórico de 80 unifamiliares queda fuera de ficha. Familia de contexto: 80 / 160 / 220 / 292 / 336.

Amenidades: cajón/acceso; alberca dentro del límite privado. Siguen pendientes confirmaciones de servicios, vialidad y trazo de fraccionamiento.

Cada terreno se compara por separado (mismo color en el mapa y en la leyenda). No sumar viviendas, m² ni recuperación:

• #3 Comercial 2 (calificación 64.43): 8 viviendas / 792 m² — polígono rojo. Estacionamiento: por definir (referencia de diseño 22 cajones).
• #5 Comercial 1 (calificación 53.35): 23 viviendas / 2,485 m² — polígono naranja. Estacionamiento: por definir (referencia de diseño 68 cajones).
• #6 Vertical (calificación 50.23): 29 viviendas / 3,131 m² — polígono violeta. Estacionamiento: por definir (referencia de diseño 85 cajones).

La tesis común es vivienda local de 3 niveles. La parcela documental grande y la suma de superficies sirven solo como contexto; no son la superficie de un único desarrollo.

La decisión inmediata es validar normativa y estacionamiento por cada terreno antes de densificar. Las cifras de cajones no están validadas.

Se revisaron anuncios de portales profesionales y de Marketplace. La muestra citywide filtrada de Marketplace es de 1,484 anuncios (mayo 2026) y 215 de portales especializados.

Precio anunciado mediano de venta (Marketplace citywide): unos $16,172 MXN/m². En portales, alrededor de $19,411 MXN/m² en anuncios sin playa.

Primas de anuncios (mediana con vs sin amenidad, calibradas; no se suman entre sí ni son % de unidades):

• Cercanía a playa / frente al mar: del orden de +40%
• Estacionamiento: del orden de +69%
• Alberca: del orden de +29% (no usar el ~46% de sala: esa lectura era previa, sin calibrar)

El +15% que aparece en fichas es un ajuste conjunto ilustrativo, distinto de esas primas crudas. Son señales de mercado anunciado. No sustituyen avalúo ni cierre.

Se contrastó cada zona contra usos alternativos (vivienda, comercio vecinal, mixto) para ver dónde hay mejor equilibrio entre demanda, ubicación, entorno y restricciones.

Lecturas principales:

• Paseo Gaviotas: vivienda con comercio de barrio.
• Punta Arena: vivienda local de pocos niveles, terreno por terreno.
• Santo Domingo 41: vivienda vertical premium costera, sujeta a confirmaciones municipales.
• Senderos del Río: vivienda de precio medio; el comercio vecinal aparece como apoyo de servicios, no como tesis principal.

Estas lecturas orientan la conversación; no cierran el programa ni sustituyen permisos.

Orden de lectura de negocio (sesión 20 ago):

1. Senderos del Río — 220 viviendas / 15,950 m² @ 18k → ~287 M.
2. Santo Domingo 41 — 22 ud / 1,496 m² @ 28k → ~41.9 M (sin federal).
3. Paseo Gaviotas — 45 ud (banda 28/45/47) / ~1,287 m² @ 18k → ~23.2 M; mejor score riesgo-ajustado.
4. Punta Arena Vertical — 29 ud / ~3,131 m² (predio independiente).
5. Punta Arena Comercial 1 — 23 ud / ~2,485 m².
6. Punta Arena Comercial 2 — 8 ud / 792 m².

Punta Arena no se suma. Las calificaciones riesgo-ajustadas pueden diferir del orden de negocio; ambas lecturas conviven en la plataforma.

La plataforma entrega mapas, fichas y comparativos; no sustituye proyecto ejecutivo ni permisos.