Comparación por propiedad
Calificación, margen estimado, viviendas propuestas y siguiente paso de confirmación
Cómo leer el lugar: indica la posición de la propuesta de referencia de cada propiedad dentro de la comparación de todas las opciones evaluadas. Por eso la numeración no siempre es consecutiva: hay opciones alternativas que ocupan lugares intermedios, y las propiedades con información incompleta no reciben posición.
Lugar #1
Paseo Gaviotas y Av. de los Patos
Mixto sala 45 (banda 28/45/47); residencial pesado es sensibilidad
Calificación
69.69
Margen estimado
54.72%
Viviendas
45
m² vendibles
1,287 m²
Siguiente confirmación: Definir el mix de usos (vivienda + local) y pedir al municipio confirmación de reglas de construcción, estacionamiento, accesos y giros comerciales permitidos.
Lugar #2
Santo Domingo 41 (El Tajo)
Venta residencial vertical (22 ud · predio privado)
Calificación
68.9
Margen estimado
68.4%
Viviendas
22
m² vendibles
1,496 m²
Siguiente confirmación: Confirmar con el municipio las reglas de construcción, la altura permitida, el estacionamiento y los servicios antes de avanzar a anteproyecto.
Lugar #3
Punta Arena Vertical o Comercial 2
Residencial local de 3 niveles
Calificación
64.43
Margen estimado
31.96%
Viviendas
8
m² vendibles
792 m²
Siguiente confirmación: Confirmar reglas de construcción, estacionamiento (aún por definir con la implantación) y servicios solo para este terreno; no sumar cifras con los otros terrenos de Punta Arena.
Lugar #4
Senderos del Río
Medio accesible con crédito privado
Calificación
62.04
Rentabilidad
No publicable
Viviendas
220
m² vendibles
15,950 m²
Siguiente confirmación: Dictamen, reconciliación de superficies, implantación, servicios, vialidad y crédito sobre la ficha de 220 viviendas (15,950 m² vendibles @ 18,000 MXN/m²). El plano DWG de 14,637 m² es referencia de lotes, no el programa.
Lugar #5
Punta Arena Vertical o Comercial 1
Residencial local de 3 niveles
Calificación
53.35
Margen estimado
31.96%
Viviendas
23
m² vendibles
2,484.78 m²
Siguiente confirmación: Confirmar reglas de construcción, estacionamiento (aún por definir con la implantación) y servicios solo para este terreno; no sumar cifras con los otros terrenos de Punta Arena.
Lugar #6
Punta Arena Vertical
Residencial local de 3 niveles
Calificación
50.23
Margen estimado
31.96%
Viviendas
29
m² vendibles
3,131.17 m²
Siguiente confirmación: Confirmar reglas de construcción, estacionamiento (aún por definir con la implantación) y servicios solo para este terreno; no sumar cifras con los otros terrenos de Punta Arena.
Margen estimado frente a nivel de riesgo
Cada punto es una opción de uso; sirve para comparar, no para decidir por sí solo
Comparación de opciones: margen estimado vs. nivel de riesgo
Cada punto es una opción de uso evaluada. Los rombos cian marcan la propuesta de referencia de cada propiedad (la más equilibrada entre margen y riesgo con la información actual); el dorado, alternativas con mayor margen potencial; el gris, opciones descartadas. No constituye una autorización ni un sello de decisión.
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Resistencia ante un escenario adverso
Qué ocurre con la propuesta de referencia de cada propiedad si los precios anunciados bajan 15% y los costos suben 10% al mismo tiempo. Es una prueba de sensibilidad, no un pronóstico.
| Propiedad | Propuesta de referencia | Margen estimado | Nivel de riesgo | Sigue viable bajo estrés | Margen bajo estrés |
|---|---|---|---|---|---|
| Paseo Gaviotas y Av. de los Patos | Mixto sala (45 viviendas) con local ancla | 64.7% | 7.22 | 88.89% | 7.69% |
Cada punto es una opción de uso evaluada. Eje horizontal: margen estimado. Eje vertical: nivel de riesgo (reglas de construcción, datos, absorción y estrés). Estrés severo: precios -15% y costos +10% al mismo tiempo. Las cifras son de análisis comparativo; no constituyen autorización ni dictamen oficial. En Paseo Gaviotas, el punto marcado como referencia de sala es el mixto balanceado (45 viviendas); el residencial pesado (banda 47) queda como sensibilidad. Los tres predios de Punta Arena no se marcan como referencia en esta matriz: la ficha de sala vive en cada predio y el estrés severo del escenario modelado es negativo.
Calificación comparativa
Ordena las propiedades para comparar opciones; no es una autorización para construir
Calificación por propiedad (0–100)
Calificación comparativa del portafolio. Sirve para ordenar opciones; no reemplaza permisos, estudios ni planos.
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Precios anunciados de mercado (referencia)
Precio efectivo observado en anuncios para la calificación. No es el precio sugerido de sala (18 / 22 / 28 mil MXN/m²) ni un cierre de venta.
Precio anunciado por m² (mercado observado)
Referencia de mercado usada en la calificación (MXN/m² anunciado). El precio sugerido de sala vive en cada ficha y en el Reporte: Gaviotas/Senderos 18,000; Punta Arena 22,000; Santo Domingo 41 28,000.
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Resumen por propiedad
Propuesta de referencia, lugar en la comparación, calificación y estado de revisión
Propuesta de referencia y siguientes confirmaciones
La propuesta de referencia es la opción más equilibrada entre margen y riesgo con la información actual. Sigue sujeta a confirmaciones.
| Propiedad | Propuesta de referencia | Lugar | Calificación | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Paseo Gaviotas y Av. de los Patos | Mixto sala 45 (banda 28/45/47); residencial pesado es sensibilidad | Lugar #1 | 69.69 | Viable con confirmaciones |
| Santo Domingo 41 (El Tajo) | Venta residencial vertical (22 ud · predio privado) | Lugar #2 | 68.9 | Viable con confirmaciones |
| Punta Arena Vertical o Comercial 2 | Residencial local de 3 niveles | Lugar #3 | 64.43 | Viable con confirmaciones |
| Senderos del Río | Medio accesible con crédito privado | Lugar #4 | 62.04 | Cribado interno — sin dictamen ni implantación validada |
| Punta Arena Vertical o Comercial 1 | Residencial local de 3 niveles | Lugar #5 | 53.35 | Viable con confirmaciones |
| Punta Arena Vertical | Residencial local de 3 niveles | Lugar #6 | 50.23 | Viable con confirmaciones |