Score de Vocación
Evidencia de Mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 11 | 8 | 7 | $26,122/m2 | $21,772/m2 - $31,378/m2 | valida_n>=8 |
| 1,000 m | 50 | 68 | 15 | $27,605/m2 | $19,583/m2 - $34,360/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 150 | 201 | 53 | $25,556/m2 | $19,412/m2 - $31,333/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 105 | $25,556/m2 | 5.75 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 378 | $22,727/m2 | 29.26 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 522 | $22,158/m2 | 67.66 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 697 | $22,143/m2 | 105.14 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 1 | $25,000/m2 | 0.07 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 7 | $30,672/m2 | 0.29 | direccional_n5-7 |
| Peatonal 15 min | 12 | $25,839/m2 | 0.69 | valida_n>=8 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Lectura comparativa de usos
Segunda opinión inmobiliaria
Esta lectura contrasta el activo contra distintos usos inmobiliarios y resume la opción con mejor equilibrio entre demanda, sitio y restricciones.
Uso con mejor lectura
Centro comercial vecinal
Calificación
10.00
Contraste con lectura previa
Diverge
Margen confianza
0.00
Senial de demanda
10.00
Atractivo de mercado observado
Ajuste del sitio
alto
Compatibilidad física y operativa
Factibilidad regulatoria
viable
Permisos, restricciones y condicionantes
Ranking completo de industrias
#1 Centro comercial vecinal
centro_comercial_vecinal
10.00
#2 Vivienda vertical premium
vivienda_vertical_premium
6.80
#3 Coliving / residencia
coliving_residencia
6.34
#4 Vivienda interes social
vivienda_interes_social
4.79
Como interpretar la segunda opinion
Hipotesis estrategica
Mixto Residencial-Comercial
Lectura previa de contraste
Habitacional de interés social
Referencia metodológica anterior; no sustituye la recomendación final de esta ficha.
Lectura ejecutiva
La lectura comparativa refuerza el componente comercial barrial, pero el mayor valor sigue en residencial vertical con local ancla.
Diferencia entre lecturas
La lectura actual favorece Centro comercial vecinal, mientras que la lectura previa apuntaba a Habitacional de interés social.
La recomendación final prioriza la lectura actual porque incorpora demanda de mercado, entorno urbano, ajuste del sitio y restricciones regulatorias.
Criterio de avance
Criterio de avance: validar MB-3, giros, estacionamiento y accesos antes de fijar numero de locales.
Nota para cliente
En activos mixtos, una senal alta de comercio vecinal debe leerse como soporte para planta baja activa, servicios de conveniencia o local ancla barrial; no como recomendacion automatica de centro comercial.
Contexto territorial
Uso mixto barrial con St Johns como atractor inmediato
El colegio St Johns, el corredor Santiago y la mezcla de retail/gastronomia/servicios sostienen una planta baja activa ligera, subordinada al valor residencial.
Poblacion 20 min
128,308
NSE catchment
65.1
POIs 1 km
43
Anclas 1 km
12
Atractores
Implicacion de producto
- • residencial vertical MB-3
- • 1 local ancla barrial
- • 3-5 locales modulares
- • tenant mix de conveniencia y servicios personales
Condiciones
- • No vender como centro comercial
- • Validar giros permitidos
- • Resolver cajones, accesos y operacion conjunta de lotes 5 y 6
Señal urbana
A 1km hay 43 POIs, 12 anclas, pico 19h y mezcla dominante de retail, gastronomia y servicios.
Intensidad visitas: 0.16 · cobertura Popular Times: 0.47 · diversidad comercial: 2.63
Street Vision AI
Lectura visual del entorno
Analisis perceptual de imagenes Street View reales mediante IA multimodal (gpt-5-mini, 4 imagenes). Complementa la lectura geoespacial con la condicion urbana observable.
Advertencia de vigencia
Imagery from 2015 (11 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Metricas perceptuales (0-10)
Compatibilidad por uso: visual vs. integrada
| Uso | Visual | Integrada |
|---|---|---|
| Turismo residencial | 3.92 | 6.22 |
| Residencial vertical | 4.44 | 5.70 |
| Mixto residencial-comercial | 2.41 | 3.97 |
| Comercio vecinal | 1.81 | 3.27 |
| Habitacional de interés social | 3.77 | 4.34 |
La columna integrada combina la lectura visual con contexto costero y geoespacial.
Evidencia por vista
- • h=0 [predio] low density, residential land use, vitality=0.0/10, walkability=3.0/10; 9 elements detected (0 open), types: {'vacant', 'residence'}
- • h=90 [predio] medium density, commercial land use, vitality=4.0/10, walkability=4.0/10; 3 elements detected (2 open), types: {'storefront'}
- • h=180 [predio] low density, residential land use, vitality=1.0/10, walkability=4.0/10; 1 elements detected (0 open), types: {'residence'}
- • h=270 [predio] low density, mixed land use, vitality=2.0/10, walkability=4.0/10; 5 elements detected (0 open), types: {'vacant', 'residence', 'other'}
- • WARNING: Imagery from 2015 (11 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Analisis visual AI basado en imagenes Street View reales (Google Street View Static API). Modelo: gpt-5-mini. vocacion_compatibility refleja integrated score (visual + coastal + geospatial).
Escenarios financieros indicativos
Proyeccion economica por hipotesis
Estimaciones indicativas basadas en precio de mercado ajustado. No sustituyen un estudio financiero certificado.
Escenario Base
Escenario Optimista
Escenario Conservador
Nota normativa
Sujeto a verificación de uso de suelo, COS, CUS y zonas federales costeras aplicables.
Decision ejecutiva
Residencial vertical MB-3 con local ancla barrial
Residencial pesado con 1 local ancla
Score riesgo-ajustado
69.07
Ranking portafolio
#2
Nivel decision
condicionado
Rol en portafolio
recomendada_riesgo_ajustado
Siguiente decision
Avanzar tenant mix indicativo y solicitar dictamen municipal sobre MB-3, cajones, accesos, operacion conjunta de lotes 5 y 6, giros permitidos y factibilidades.
Evidencia predial y de superficies
Superficie, geometría y uso permitido
Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.
| Unidad | Sup. documental | Área análisis | Estado de verificacion | Uso |
|---|---|---|---|---|
| Paseo Gaviotas Lotes 5 y 6 georef_planos/geojson/paseo_gaviotas_lotes_5_6.geojson | 2,779.7 m2 | 2,779.7 m2 | alta_confianza_catastro | analisis_plataforma |
Advertencia contractual
Estas geometrías sirven para cierre estratégico/contextual, plataforma y test fits conceptuales. No sustituyen levantamiento topográfico, deslinde, catastro, dictamen jurídico, ZOFEMAT ni autorización normativa.
Master plan indicativo
indicativo_condicionado
Unidades
88
Area construida
8,300 m2
Area vendible
6,250 m2
Area rentable
450 m2
Plantas: 4-5 niveles indicativos solo si huella, CUS 2.4, altura, accesos y estacionamiento cierran
Estacionamiento: Pendiente normativa; referencia preliminar 1.1 cajones/unidad + 1 cajon/30m2 local, sujeto a accesos y operacion conjunta de lotes 5 y 6
Amenidades: Lobby; cowork pequeno; gimnasio compacto; terraza comun; bicicleteros
Uso comercial: Local ancla barrial 120-160m2 + 3-5 locales complementarios de 35-90m2; no centro comercial regional
Soporte mercado: 370 listados usables a 2km; mediana venta 25,848 MXN/m2; mediana renta 105.24 MXN/m2/mes; semaforo amarillo por dispersion
Normativa y riesgos
apto_condicionado
Uso suelo
MB-3_informativo_por_confirmar
COS
0.8_informativo_por_confirmar
CUS
2.4_informativo_por_confirmar
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
pendiente
ZOFEMAT
pendiente
SEMARNAT
no
Condicion principal
MB-3 residencial vertical con uso mixto barrial; pendientes estacionamiento, accesos, operacion conjunta de lotes 5 y 6, giros permitidos y factibilidades
Bloqueantes
Propuesta conceptual condicionada a validacion municipal y normativa aplicable.
Conectividad vial
Accesibilidad y flujo de paso
Lectura de qué tan estratégico es el acceso vial del predio dentro de la ciudad y qué tan bien se conecta con su entorno inmediato.
Flujo de paso del acceso
0.04143
alta intermediacion
Flujo promedio del entorno
0.01270
promedio en radio 1 km
Cercanía vial relativa
2.49e-4
acceso relativo al resto de la ciudad
Interpretacion
Alta circulación de paso: acceso ubicado sobre un punto vial relevante de Manzanillo.
Los valores son índices comparables entre propiedades: a mayor valor, mayor relevancia del acceso dentro del sistema vial local.