vocacion • Residencial vertical con local ancla (mixto barrial)

Paseo Gaviotas y Av. de los Patos

Manzanillo, Colima — Análisis de Vocación Inmobiliaria

Score riesgo-ajustado

69.69 /100

Ranking portafolio

Unidades sala (mixto)

m² vendibles (sala)

1,287 m²

Banda escenarios

28 / 45 / 47

Precio lista sala

$18,000

Precio anunciado (mercado)

$24,772.72

Recuperación aproximada (lista)

~23.2 M

Riesgo normativo

Medio

Atractivo territorial (referencia)

Señales del entorno frente a distintos productos. No sustituye un análisis financiero independiente del proyecto. La propuesta marcada es Residencial vertical con local ancla (mixto barrial).

Residencial vertical 9.28

Mixto residencial-comercial * 8.81

Comercio vecinal 8.76

Turismo residencial 7.42

* Propuesta principal del proyecto

Cómo leer este ranking

El atractivo territorial más alto es residencial vertical (9.28). La decisión del entregable es residencial pesado con 1 local ancla (familia mixto barrial): el comercio de barrio del motor es activador de planta baja, no la tesis; mixto balanceado y comercial pesado se muestran como sensibilidades.

Evidencia de mercado

Mediana anunciada venta (2 km) $25,848 MXN/m²

Anuncios de venta a 2 km 370

Ajuste conjunto ilustrativo (no es prima de alberca) +15%

Lectura de evidencia Alta (revisar alcance)

Distancia a la playa 924 m

Comparables de mercado

Precios de venta por m2 y composicion de muestra

Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.

paseo gaviotas

Buffers de distancia

Zona	N	FB	I24	Mediana	P25-P75	Confiabilidad
500 m	11	8	7	$26,122/m2	$21,772/m2 - $31,378/m2	valida_n>=8
1,000 m	50	68	15	$27,605/m2	$19,583/m2 - $34,360/m2	valida_n>=8
2,000 m	150	201	53	$25,556/m2	$19,412/m2 - $31,333/m2	valida_n>=8

FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24

Isocronas HERE (venta)

Zona	N venta	Mediana	Area km2	Confiabilidad
Auto 5 min	105	$25,556/m2	5.75	valida_n>=8
Auto 10 min	378	$22,727/m2	29.26	valida_n>=8
Auto 15 min	522	$22,158/m2	67.66	valida_n>=8
Auto 20 min	696	$22,143/m2	105.14	valida_n>=8
Peatonal 5 min	1	$25,000/m2	0.07	insuficiente_n<5
Peatonal 10 min	7	$30,672/m2	0.29	direccional_n5-7
Peatonal 15 min	12	$25,839/m2	0.69	valida_n>=8

Advertencia de interpretacion

La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.

Comparación de usos

Lectura complementaria de mercado

Compara el predio con distintos usos posibles. Complementa la propuesta de referencia y no la sustituye.

Alineada con la propuesta

Uso con mayor atractivo

Centro comercial vecinal

Señal de demanda

10.00

Atractivo de mercado observado

Condición para avanzar

Viable

Ajuste del sitio: Bueno

Comparación de usos posibles

#1 Centro comercial vecinal

10.00

#2 Vivienda vertical premium

6.80

#3 Vivienda media / accesible (señal motor)

4.77

#4 Coliving / residencia

3.99

Qué significa esta lectura

Propuesta del proyecto

Residencial vertical con local ancla (mixto barrial)

Lectura en una frase

La lectura de mercado refuerza comercio vecinal como activador; la propuesta principal sigue siendo vivienda con 1 local ancla.

Siguiente paso

Siguiente paso: confirmar mixto de barrio (MB-3), giros, estacionamiento y accesos antes de fijar el número de locales.

Nota de lectura

Una señal alta de comercio de barrio se interpreta como soporte de servicios y planta baja activa, no como propuesta automática de centro comercial.

Contexto territorial

Uso mixto barrial con St Johns como atractor inmediato

El colegio St Johns, el corredor Santiago y la mezcla de retail/gastronomia/servicios sostienen una planta baja activa ligera, subordinada al valor residencial.

Colegio St Johns

Población a 20 min

128,308

Nivel socioeconómico del entorno

Negocios a 1 km

Anclas comerciales a 1 km

Qué atrae al predio

Colegio St Johnscorredor Santiagoretail barrialgastronomia y servicios

Qué implica para el producto

• residencial vertical en zonificación mixta de barrio (MB-3)
• 1 local ancla barrial
• 3-5 locales modulares
• tenant mix de conveniencia y servicios personales

Puntos a confirmar

• No vender como centro comercial
• Validar giros permitidos
• Resolver cajones, accesos y operacion conjunta de lotes 5 y 6

Lectura del entorno

A 1km hay 43 POIs, 12 anclas, pico 19h y mezcla dominante de retail, gastronomia y servicios.

Lectura visual del entorno

Cómo se ve el entorno desde la calle

Lectura de imágenes reales del entorno para complementar el análisis del predio (4 vistas revisadas).

Referencia histórica Vista del predio

Referencia visual histórica

Evidencia visual historica: la antiguedad de captura excede el umbral de 5 anios; se conserva solo como contexto documental, sin score integrado ni de compatibilidad.

Año de captura: 2015

Vistas y lectura por orientación

Las vistas históricas permiten reconocer un entorno de densidad media, predominantemente residencial y con actividad comercial visible limitada. La caminabilidad observada varía por orientación. Esta lectura describe la captura original y no valida la condición urbana actual.

Vista 0° de Paseo Gaviotas y Av. de los Patos — Vista 0°
2015-02

predio

densidad low · uso de suelo residential · vitalidad comercial 0.0/10 · caminabilidad 3.0/10 · 0 locales visibles

Vista 90° de Paseo Gaviotas y Av. de los Patos — Vista 90°
2015-02

predio

densidad medium · uso de suelo commercial · vitalidad comercial 4.0/10 · caminabilidad 4.0/10 · 3 locales visibles

Vista 180° de Paseo Gaviotas y Av. de los Patos — Vista 180°
2015-02

predio

densidad low · uso de suelo residential · vitalidad comercial 1.0/10 · caminabilidad 4.0/10 · 0 locales visibles

Vista 270° de Paseo Gaviotas y Av. de los Patos — Vista 270°
2015-02

predio

densidad low · uso de suelo mixed · vitalidad comercial 2.0/10 · caminabilidad 4.0/10 · 0 locales visibles

Evidencia por vista

• h=0 [predio] low density, residential land use, vitality=0.0/10, walkability=3.0/10; 9 elements detected (0 open), types: {'vacant', 'residence'}
• h=90 [predio] medium density, commercial land use, vitality=4.0/10, walkability=4.0/10; 3 elements detected (2 open), types: {'storefront'}
• h=180 [predio] low density, residential land use, vitality=1.0/10, walkability=4.0/10; 1 elements detected (0 open), types: {'residence'}
• h=270 [predio] low density, mixed land use, vitality=2.0/10, walkability=4.0/10; 5 elements detected (0 open), types: {'vacant', 'residence', 'other'}
• WARNING: Imagery from 2015 (11 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.

Analisis visual AI basado en imagenes Street View reales (Google Street View Static API). Modelo: gpt-5-mini. vocacion_compatibility refleja integrated score (visual + coastal + geospatial).

Evidencia visual

Propuestas conceptuales y evidencia del predio

Esquemas de producto y evidencia del predio. No incluyen visualizaciones generadas con IA.

Esquemas por escenario

Conceptual — no es proyecto ejecutivo

Residencial pesado con 1 local ancla

paseo gaviotas

Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (paseo_gaviotas_residencial_pesado.pdf).

Mixto balanceado residencial+comercial

paseo gaviotas

Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (paseo_gaviotas_mixto_balanceado.pdf).

Comercial pesado con strip ancla + housing satelite

paseo gaviotas

Lamina conceptual disponible en el entregable de master plan (paseo_gaviotas_comercial_pesado.pdf).

Evidencia del predio y propuesta

Contexto y propuesta conceptual

Evidencia predial y superficie

Plano topográfico oficial del predio y fotografía aérea de localización. Superficie total: 2,779.70 m².

Plano de superficie — Paseo Gaviotas — Plano topográfico — Superficie total 2,779.70 m² | esquematico_no_ejecutivo

2026-05

Vista aérea cenital — Paseo Gaviotas — Vista cenital del predio (Av. Paseo de las Gaviotas / Av. de los Patos) | esquematico_no_ejecutivo

2026-05

Master plan indicativo

Plano de conjunto indicativo: cuerpo residencial con 1 local ancla en planta baja. Imagen conceptual; la programa de sala es 45 unidades / ~1,287 m² (banda 28/45/47).

Propuesta arquitectónica

Renders conceptuales de fachada. Son ilustrativos: la propuesta calibrada prioriza 1 local ancla, no una plaza con múltiples locales.

Render conceptual de fachada — Paseo Gaviotas — Fachada conceptual ilustrativa; la tesis calibrada es residencial + 1 local ancla | esquematico_no_ejecutivo

2026-05

Proyecto comparable ejecutado — referencia de densidad — Referencia: proyecto mixto residencial-comercial consolidado en corredor contiguo | esquematico_no_ejecutivo

2026-05

Escenarios económicos de referencia

Proyección económica por escenario

La propuesta de sala es mixto balanceado (45 unidades). Residencial pesado (banda 47) y comercial pesado se muestran como sensibilidades, no como tesis del entregable.

Referencia

Residencial pesado (sensibilidad 47; ficha sala es mixto 45)

Sensibilidad

Residencial pesado con 1 local ancla

Unidades 47

Área construida 1,435.93 m²

Precio/m2 $25,528 MXN

Ingresos totales $37M MXN

Margen bruto (escenario)

$13M (55%)

Margen bruto de escenario interno; no es utilidad neta ni retorno del inversionista.

Mixto balanceado

Propuesta

Mixto balanceado residencial+comercial

Unidades 45

Área construida 1,287 m²

Precio/m2 $25,528 MXN

Ingresos totales $33M MXN

Margen bruto (escenario)

$13M (65%)

Margen bruto de escenario interno; no es utilidad neta ni retorno del inversionista.

Comercial pesado

Sensibilidad

Comercial pesado con strip ancla + housing satelite

Unidades 28

Área construida 740 m²

Precio/m2 $24,200 MXN

Ingresos totales $18M MXN

Margen bruto (escenario)

$7M (61%)

Margen bruto de escenario interno; no es utilidad neta ni retorno del inversionista.

Nota de avance

Escenarios sujetos a confirmar parámetros urbanos municipales, estacionamiento y factibilidades de servicios.

Decisión de producto

Propuesta de referencia

Mixto balanceado de sala (45 unidades) con 1 local ancla barrial como propuesta principal; el escenario es exploratorio dentro del portafolio y se confirma con el municipio.

Mixto sala 45 (banda 28/45/47); residencial pesado (47) es sensibilidad

Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal

Calificación del escenario

69.69

Posición en el portafolio

Nivel de decisión

Listo para modelar

Rol en el portafolio

Exploratorio

Siguiente paso

Confirmar con el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento, accesos, giros y operación conjunta de lotes 5 y 6; avanzar tenant mix indicativo de 45 unidades (sala).

Superficie y uso del predio

Superficie, geometría y uso de referencia

Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.

Referencia de trabajo

Unidad	Sup. documental	Área de análisis	Estado	Uso de referencia
Paseo Gaviotas Lotes 5 y 6 Geometría de trabajo	2,779.7 m²	2,779.7 m²	alta confianza catastro	Análisis y propuesta conceptual

Unidad

Sup. documental

Área de análisis

Estado

Uso de referencia

Paseo Gaviotas Lotes 5 y 6

Geometría de trabajo

2,779.7 m²

alta confianza catastro

Análisis y propuesta conceptual

Cómo leer estas cifras

Estas superficies sirven como referencia de trabajo para el análisis y los esquemas de producto. El levantamiento topográfico, el catastro y la revisión jurídica del predio se confirman en etapas posteriores.

Sustentar 2779.70 m2 como superficie vigente; documentar diferencia historica respecto a registros anteriores y verificar arista registral 3-4 si se requiere cierre catastral.

Programa indicativo

Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal

Conceptual

Unidades (escenario)

Área construida (escenario)

1,287 m²

Área vendible (escenario)

1,287 m²

Área rentable

200 m²

Plantas: 3.0

Estacionamiento: 1.1 cajones/unidad + 1/30 m² comercial; cajones_indicativos=58 (design_target; gate)

Amenidades: A: lobby+cajones+ancla cafe-panaderia. B: conveniencia 80-120, optica/wellness, veterinaria, lavanderia. C: cowork/gym/terraza; tesis alojamiento corporativo. Unidades sala: 45 (banda 28/45/47).

Uso comercial: Ancla cafe/panaderia 120-160 m2; conveniencia 80-120; optica/salud; veterinaria; lavanderia. Sin bares, antros ni plaza regional.

Soporte de mercado: 370 listados usables a 2 km; mediana venta 25,848 MXN/m²; mediana renta 105.24 MXN/m²/mes; semáforo amarillo por dispersión

Normativa y siguientes pasos

Listo para modelar con confirmación municipal

Riesgo Moderado

Uso de suelo

Mixto de barrio (mixto de barrio (MB-3)) — residencial vertical con uso mixto barrial (por confirmar)

COS

COS 0.80 · huella máxima de referencia: 2,223.76 m²

CUS

CUS 2.40 · construcción máxima de referencia: 6,671.28 m²

Altura

3 niveles indicativos del escenario; confirmar licencia municipal

Densidad

45 unidades (sala) en escenario base; confirmar densidad ante el municipio

Estacionamiento

Cajones de ficha son referencia de diseño; dictamen municipal pendiente.

Zona federal costera

Sin afectación relevante en este entregable

Autorización ambiental federal

No requerido para el modelado de este escenario

Condición principal

Confirmar parámetros urbanos de zonificación mixta de barrio (MB-3, por confirmar) (COS, CUS, altura), estacionamiento, accesos, operación conjunta de lotes 5 y 6, giros permitidos y factibilidades de servicios.

Validaciones pendientes

Confirmar reglas de construcción ante el municipio estacionamiento y accesos operacion conjunta lotes 5 6 giros comerciales permitidos Confirmar agua, drenaje, electricidad y accesos

Valores de referencia para el modelado municipal; la licencia y el dictamen se gestionan en etapas posteriores.

Ficha comercial de sala

residencial vertical en zonificación mixta de barrio (MB-3) con planta baja de barrio

Recuperacion = 1,287 m2 x 18,000. Ancla de sala = mixto balanceado (45). Banda desplegada: 28 / 45 / 47. La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.

Unidades

m2 vendibles

1,287

Precio lista / m2

$18,000

Recuperación aproximada

$23,166,000

La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.

Mix: 45 ud (mixto sala) · banda 28/45/47 · ancla barrial + 3-5 locales

A (base)

- Lobby / acceso controlado
- Estacionamiento residentes
- Local ancla cafe-panaderia

B (recomendadas)

- Minisuper / conveniencia 80-120 m2
- Optica / salud-wellness
- Veterinaria
- Lavanderia

C (opcionales)

- Cowork compacto
- Gimnasio pequeno
- Terraza comun
- Tesis alojamiento corporativo (depto prestacion a empresas)

No presentar

- Bares / antros / discotecas
- Plaza regional
- Giros de carga

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