Paseo Gaviotas y Av. de los Patos

Mixto Residencial-Comercial — Manzanillo, Colima

Score riesgo-ajustado
69.07 /100
Ranking portafolio
2
Unidades indicativas
88
Area rentable local
450 m2
Precio/m2 base
$24,772.72
Riesgo normativo
Medio

Score por Vocacion

Comparación relativa dentro de Manzanillo. La hipótesis principal se marca en cian.

Residencial vertical 9.3
Mixto residencial-comercial * 8.8
Comercio vecinal 8.8
Turismo residencial 7.4

* Hipotesis principal del analisis

Senales Comerciales

Google Maps Popular Times + taxonomia de POIs en radio 1km.

Afluencia Popular Times

Indice 0-1 de intensidad de visitas semana completa

0.16

Indice Fin de Semana

Ratio afluencia sabado-domingo vs lunes-viernes

1.09

Diversidad Comercial (entropia)

Mezcla de categorias de negocio (0=monocultural, alta=diverso)

2.63

Densidad Alimentos y Bebidas

Establecimientos de A&B por km2 en radio 1km

4.14

Densidad Retail y Servicios

Comercios y servicios por km2 en radio 1km

6.38

Cobertura Popular Times

Fraccion de POIs con histograma de afluencia disponible

0.47

Evidencia de Mercado

Facebook Marketplace + Inmuebles24, Mayo 2026. Primas calibradas por LLM (step_14d). Precios de publicacion.

Precio/m2 efectivo $24,772.72 MXN
Precio/m2 ajustado amenidades —
Prima total por amenidades +15%
Venta/m2 mediana 2km $25,848 MXN
Renta/m2/mes mediana 2km $105.24 MXN
Comparables venta 2km 370
Comparables renta 2km 12
Confianza de mercado high

Fuente: marketplace_product_observed

Lectura comparativa de usos

Segunda lectura de uso inmobiliario, considerando mercado, sitio y restricciones.

Lectura con diferencia frente a la hipotesis
Candidato cliente
Hipotesis principal Mixto Residencial-Comercial
Uso con mejor lectura Centro comercial vecinal
Calificacion 10.00
Margen confianza 0.00

Senial de demanda

10.00

Atractivo de mercado observado

Ajuste del sitio

alto

Compatibilidad fisica y operativa

Factibilidad regulatoria

viable

Permisos y restricciones

Ranking de industrias del motor

#1 Centro comercial vecinal 10.00
#2 Vivienda vertical premium 6.80
#3 Coliving / residencia 6.34
#4 Vivienda interes social 4.79

Lectura ejecutiva: La recomendacion actual puede diferir de lecturas previas porque incorpora demanda observada, ajuste del sitio y restricciones regulatorias.

Lectura previa de contraste: Habitacional de interés social

Primas por amenidad

Valor diferencial de amenidades

Calibradas por LLM (Inmuebles24 + Facebook Marketplace, step_14d). Mann-Whitney p<0.01.

Univariado (sin controlar)
Albercahigh
+16.9%
n_con=49p=0.005d=0.51
Balcón/Terrazahigh
+37.8%
n_con=38p=<0.001d=0.89
Playa/Marhigh
+30.8%
n_con=53p=<0.001d=0.71
Seguridadhigh
+16.8%
n_con=19p=0.119d=0.35
Amuebladohigh
+19.5%
n_con=17p=0.008d=0.65
Estacionamientohigh
+11.8%
n_con=65p=0.019d=0.44
Lavanderíalow
+36.2%
n_con=4p=0.204d=0.55
Mascotas OKinsufficient_sample
—
n_con=0
golfinsufficient_sample
—
n_con=1
gymhigh
+30.5%
n_con=19p=<0.001d=0.84
gardenhigh
+5.1%
n_con=37p=0.233d=0.20
elevatormedium
+51.6%
n_con=5p=0.006d=1.08
viewmedium
+37.7%
n_con=6p=0.006d=1.00
smart_homeinsufficient_sample
—
n_con=0
solarmedium
-16.1%
n_con=6p=0.260d=-0.24
Aire acond.medium
+15.8%
n_con=13p=0.172d=0.30

Primas dentro de 2km del predio (combinado Inmuebles24 + Marketplace).

Galería del análisis vocacional

Plano topográfico oficial del predio y fotografía aérea de localización. Superficie total: 2,779.70 m².

2 imágenes

Plano topográfico oficial del predio y fotografía aérea de localización. Superficie total: 2,779.70 m².
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