Paseo Gaviotas y Av. de los Patos

Residencial vertical con local ancla (mixto barrial) — Manzanillo, Colima

Score riesgo-ajustado
69.69 /100
Ranking portafolio
1
Unidades sala (mixto)
45
m² vendibles (sala)
1,287 m²
Banda escenarios
28 / 45 / 47
Precio lista sala
$18,000
Precio anunciado (mercado)
$24,772.72
Recuperación aproximada (lista) Info Lista bruta (m² vendibles × precio de lista); no es utilidad neta ni retorno.
~23.2 M
Riesgo normativo
Medio

Referencia territorial

Atractivo territorial (referencia)

Señales del entorno frente a distintos productos. No sustituye un análisis financiero independiente. La hipótesis publicada se marca en cian.

Residencial vertical 9.3
Mixto residencial-comercial * 8.8
Comercio vecinal 8.8
Turismo residencial 7.4

* Hipótesis publicada del proyecto

Actividad comercial del entorno

Señales de afluencia y mezcla de negocios en un radio de 1 km.

Intensidad de visitas

Nivel relativo de afluencia observada en la zona (0 a 1)

0.16

Actividad de fin de semana

Comparación entre sábado-domingo y días hábiles

1.09

Diversidad de negocios

Qué tan variada es la oferta comercial del entorno

2.63

Densidad de alimentos y bebidas

Establecimientos de comida y bebida por km² a 1 km

4.14

Densidad de comercios y servicios

Comercios y servicios por km² a 1 km

6.38

Cobertura de afluencia

Proporción de negocios con información de visitas disponible

0.47

Decisión de producto

Propuesta de referencia

Lectura principal del activo: escenario de sala, posición en el portafolio y siguiente paso. No es un endoso de inversión.

Propuesta de referencia Mixto balanceado de sala (45 unidades) con 1 local ancla barrial como propuesta principal; el escenario es exploratorio dentro del portafolio y se confirma con el municipio.
Escenario de sala Mixto sala 45 (banda 28/45/47); residencial pesado (47) es sensibilidad
Posición en el portafolio #1
Calificación del escenario 69.69
Estado Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal

Confirmar con el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento, accesos, giros y operación conjunta de lotes 5 y 6; avanzar tenant mix indicativo de 45 unidades (sala).

Evidencia de mercado

Ofertas observadas en portales inmobiliarios (mayo 2026). Precios de publicación.

Precio por m² de referencia $24,772.72 MXN
Ajuste conjunto ilustrativo (no es prima de alberca) +15%
Mediana anunciada venta / m² a 2 km $25,848 MXN
Mediana anunciada renta / m² / mes a 2 km $105.24 MXN
Anuncios de venta a 2 km 370
Anuncios de renta a 2 km 12
Lectura de evidencia Alta (revisar alcance)

Comparación de usos

Lectura complementaria de mercado

Compara el predio con distintos usos posibles. Complementa la propuesta de referencia y no la sustituye.

Lectura adicional de mercado
Propuesta del proyecto Residencial vertical con local ancla (mixto barrial)
Uso con mayor atractivo Centro comercial vecinal
Señal de demanda 10.00
Condición para avanzar Viable

Ajuste del sitio

Bueno

Condición municipal

Viable

Comparación de usos posibles

#1 Centro comercial vecinal 10.00
#2 Vivienda vertical premium 6.80
#3 Vivienda media / accesible (señal motor) 4.77
#4 Coliving / residencia 3.99

El siguiente paso es confirmar con el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento y servicios.

Primas por amenidad

Valor diferencial de amenidades

Calibradas por LLM (Inmuebles24 + Facebook Marketplace, step_14d). Mann-Whitney p<0.01.

Univariado (sin controlar)
Albercahigh
+16.9%
n_con=49p=0.005d=0.51
Balcón/Terrazahigh
+37.8%
n_con=38p=<0.001d=0.89
Playa/Marhigh
+30.8%
n_con=53p=<0.001d=0.71
Seguridadhigh
+16.8%
n_con=19p=0.119d=0.35
Amuebladohigh
+19.5%
n_con=17p=0.008d=0.65
Estacionamientohigh
+11.8%
n_con=65p=0.019d=0.44
Lavanderíalow
+36.2%
n_con=4p=0.204d=0.55
Mascotas OKinsufficient_sample
—
n_con=0
golfinsufficient_sample
—
n_con=1
gymhigh
+30.5%
n_con=19p=<0.001d=0.84
gardenhigh
+5.1%
n_con=37p=0.233d=0.20
elevatormedium
+51.6%
n_con=5p=0.006d=1.08
viewmedium
+37.7%
n_con=6p=0.006d=1.00
smart_homeinsufficient_sample
—
n_con=0
solarmedium
-16.1%
n_con=6p=0.260d=-0.24
Aire acond.medium
+15.8%
n_con=13p=0.172d=0.30

Primas dentro de 2km del predio (combinado Inmuebles24 + Marketplace).

Galería del análisis vocacional

Plano topográfico oficial del predio y fotografía aérea de localización. Superficie total: 2,779.70 m².

2 imágenes

Plano topográfico oficial del predio y fotografía aérea de localización. Superficie total: 2,779.70 m².
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