Paseo Gaviotas — StoryMap de residencial vertical con local ancla

Paseo Gaviotas y Av. de los Patos se ubica en una zona consolidada de Santiago. El colegio St Johns frente al predio funciona como atractor inmediato de viajes cotidianos, horarios escolares y demanda de servicios de conveniencia.

La ubicacion no debe leerse como centro comercial regional: la oportunidad es residencial vertical con 1 local ancla barrial. El contexto de retail, gastronomia y servicios a 1 km valida esa planta baja ligera, siempre condicionada a cajones, accesos y operacion conjunta de lotes 5 y 6.

La decision urbana es capturar flujo de barrio sin sobrecargar el predio.

El atractivo territorial más alto es residencial vertical (9.28). La hipótesis de pipeline es mixto barrial: vivienda con planta baja activa. La ficha de sala concreta eso como 45 unidades mixtas (banda 28 / 45 / 47) con 1 local ancla. Calificación riesgo-ajustada 69.69 (mejor del portafolio); en orden de negocio de sala es el lugar 3.

El motor marca comercio vecinal como señal de entorno; se lee como soporte de servicios y ancla de planta baja, no como permiso para un centro comercial. Falta confirmar con el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento, accesos y operación conjunta de lotes 5 y 6.

El catchment vehicular reporta 128,308 personas a 20 minutos; el proxy de consumo a 10 minutos identifica 84,408 habitantes con nivel socioeconómico de referencia C. Estos datos respaldan una demanda residencial y de servicios cotidianos.

La restriccion no es de mercado inicial sino de operacion urbana: los lotes 5 y 6 deben funcionar como una unidad para accesos, estacionamiento, carga ligera y separacion de flujos residencial/comercial.

Si el dictamen reduce cajones o giros, el componente comercial debe ajustarse antes que sacrificar el producto residencial.

Mezcla comercial conceptual: ancla cafe/panaderia; conveniencia 80–120 m2; optica/salud-wellness; veterinaria; lavanderia. Tesis adicional: alojamiento corporativo (departamento como prestacion a empresas). Sin bares, antros ni plaza regional.

Evidencia de mercado a 2 km con mediana de venta cercana a 25,848 MXN/m2. Programa de sala: 45 unidades (banda 28/45/47), 1,287 m2 @ 18,000 MXN/m2. Precio de escenarios (~25,528) es referencia, no cierre.

La mejor lectura comparativa identifica Centro comercial vecinal como señal de entorno (colegio, anclas, afluencia). Eso no desplaza la tesis: el valor principal está en la vivienda vertical y el comercio debe elevar absorción sin competir por cajones ni accesos.

El activo está listo para modelarse como mixto barrial de 45 unidades (banda 28/45/47) con local ancla. El residencial pesado (47) queda como sensibilidad. Antes de fijar número de locales o preventa se confirman en el municipio COS, CUS, altura, estacionamiento, giros y operación conjunta de lotes 5 y 6.

Escenario de sala: mixto balanceado — 45 unidades, 1,287 m² vendibles, ~200 m² comerciales. Recuperación aproximada ~23.2 M @ 18,000 MXN/m².

Banda: 28 (comercial) / 45 (mixto) / 47 (residencial).

Amenidades para sostener el precio:

• Base: lobby / acceso controlado; estacionamiento para residentes; local ancla café-panadería.
• Recomendadas: minisuper / conveniencia 80–120 m²; óptica / salud-wellness; veterinaria; lavandería.
• Opcionales: cowork compacto; gimnasio pequeño; terraza común; tesis de alojamiento corporativo.

Fuera de ficha: bares, antros, plaza regional, giros de carga.

La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.

Programa realista de sala: 45 ud (mixto), banda 28 / 45 / 47.

Siguiente decision: dictamen de zonificación mixta de barrio (MB-3, por confirmar en el municipio)/COS/CUS, cajones, accesos, operacion conjunta lotes 5 y 6, giros y factibilidades.