Score de Vocación
Evidencia de Mercado
Lectura comparativa de usos
Segunda opinión inmobiliaria
Esta lectura contrasta el activo contra distintos usos inmobiliarios y resume la opción con mejor equilibrio entre demanda, sitio y restricciones.
Uso con mejor lectura
Centro comercial vecinal
Calificación
8.61
Contraste con lectura previa
Diverge
Margen confianza
1.42
Senial de demanda
8.61
Atractivo de mercado observado
Ajuste del sitio
alto
Compatibilidad física y operativa
Factibilidad regulatoria
viable
Permisos, restricciones y condicionantes
Ranking completo de industrias
#1 Centro comercial vecinal
centro_comercial_vecinal
8.61
#2 Vivienda interes social
vivienda_interes_social
7.19
#3 Coliving / residencia
coliving_residencia
6.25
#4 Vivienda vertical premium
vivienda_vertical_premium
5.76
Como interpretar la segunda opinion
Hipotesis estrategica
Habitacional Interés Social
Lectura previa de contraste
Habitacional de interés social
Referencia metodológica anterior; no sustituye la recomendación final de esta ficha.
Lectura ejecutiva
La lectura comparativa detecta potencial de comercio vecinal, pero la decisión principal sigue siendo vivienda media accesible.
Diferencia entre lecturas
La lectura actual favorece Centro comercial vecinal, mientras que la lectura previa apuntaba a Habitacional de interés social.
La recomendación final prioriza la lectura actual porque incorpora demanda de mercado, entorno urbano, ajuste del sitio y restricciones regulatorias.
Criterio de avance
Criterio de avance: confirmar superficie, servicios, capacidad vial e instrumentos INFONAVIT/FOVISSSTE/RUV.
Nota para cliente
En activos mixtos, una senal alta de comercio vecinal debe leerse como soporte para planta baja activa, servicios de conveniencia o local ancla barrial; no como recomendacion automatica de centro comercial.
Contexto territorial
Consolidacion habitacional con deficit de servicios inmediatos
Senderos del Rio debe sostenerse como vivienda media accesible; la baja oferta a 500m abre opcion de servicios vecinales pequenos subordinados al producto habitacional.
Poblacion 20 min
106,977
NSE catchment
65
POIs 1 km
19
Anclas 1 km
1
Atractores
Implicacion de producto
- • 80 viviendas medio accesibles
- • precio objetivo por debajo de mediana publicada
- • servicios vecinales opcionales
- • validacion de credito y capacidad de pago
Condiciones
- • No cerrar precio final sin capacidad de pago
- • No avanzar sin superficie y servicios confirmados
- • No desplazar vivienda por comercio pesado
Señal urbana
Baja senal comercial inmediata; a 1km hay actividad equilibrada y oportunidad para farmacia, abarrotes, papeleria o lavanderia.
Intensidad visitas: 0.18 · cobertura Popular Times: 0.47 · diversidad comercial: 2.48
Decision ejecutiva
Producto medio accesible
Medio accesible con credito privado
Score riesgo-ajustado
72.04
Ranking portafolio
#1
Nivel decision
condicionado
Rol en portafolio
financiera_lucrativa|recomendada_riesgo_ajustado
Siguiente decision
Validar producto medio accesible antes de cerrar unidades, precio, servicios, capacidad vial y compatibilidad INFONAVIT/FOVISSSTE/RUV.
Evidencia predial y de superficies
Superficie, geometría y uso permitido
Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.
| Unidad | Sup. documental | Área análisis | Estado de verificacion | Uso |
|---|---|---|---|---|
| Senderos del Rio georef_planos/geojson/senderos_del_rio_lotificacion.geojson | 33,584.41 m2 | 35,000.56 m2 | contextual_provisional | analisis_contexto_no_final |
Advertencia contractual
Estas geometrías sirven para cierre estratégico/contextual, plataforma y test fits conceptuales. No sustituyen levantamiento topográfico, deslinde, catastro, dictamen jurídico, ZOFEMAT ni autorización normativa.
Master plan indicativo
indicativo_condicionado
Unidades
80
Area construida
7,360 m2
Area vendible
6,160 m2
Area rentable
0 m2
Plantas: 2-4 niveles o vivienda agrupada segun superficie y servicios
Estacionamiento: Pendiente normativa; referencia preliminar 1.0 cajon/unidad o criterio VIS local
Amenidades: Area verde funcional; juegos infantiles; modulo comunitario; andadores sombreados
Uso comercial: Servicios vecinales opcionales de baja escala si normativa y mercado lo permiten
Soporte mercado: 431 listados usables a 2km; mediana venta 22,433 MXN/m2; mediana renta 120.00 MXN/m2/mes; semaforo suficiencia verde
Normativa y riesgos
pendiente_documental
Uso suelo
inferido
COS
pendiente
CUS
pendiente
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
pendiente
ZOFEMAT
pendiente
SEMARNAT
no
Condicion principal
superficie, uso habitacional, servicios y capacidad vial pendientes
Bloqueantes
Producto medio accesible condicionado a servicios, capacidad de pago y compatibilidad con programas institucionales.
Conectividad vial
Accesibilidad y flujo de paso
Lectura de qué tan estratégico es el acceso vial del predio dentro de la ciudad y qué tan bien se conecta con su entorno inmediato.
Flujo de paso del acceso
0.01279
media
Flujo promedio del entorno
0.01092
promedio en radio 1 km
Cercanía vial relativa
2.55e-4
acceso relativo al resto de la ciudad
Interpretacion
Circulación media: vialidad con flujo de paso moderado.
Los valores son índices comparables entre propiedades: a mayor valor, mayor relevancia del acceso dentro del sistema vial local.
Blindaje de entregables
Entregables de esta propiedad
Manifiesto auditable: rutas visibles en plataforma, archivos fuente del paquete y pendientes documentados sin enlaces falsos.
Plataforma
Dashboard de propiedad
Ficha ejecutiva con decision, producto habitacional, normativa/riesgos y QA predial.
StoryMap de propiedad
Narrativa visual por activo.
Atlas de propiedad
Mapa interactivo con capas por activo y contexto territorial.
Visualizaciones de propiedad
Graficas de vocacion, mercado, senales comerciales y motor multi-industria.
Reporte
Reporte integral del portafolio
Reporte ejecutivo global con matriz contrato-resultados.
Master Plan
Producto habitacional Senderos del Rio
Producto medio accesible con servicios vecinales opcionales.
master_plan/senderos_del_rio_producto_vis.md Test fits indexados
Tres test fits indexados; laminas PDF/PNG pendientes de materializacion fisica.
master_plan/test_fit_por_escenario/index.csv Capas
Capa predial Senderos del Rio
Geometria contextual/provisional con verificacion predial y de superficies.
public/data/layers/senderos_del_rio_propiedad.geojson Normativa
Matriz normativa predial
Condicionantes normativas y bloqueantes de avance.
normativa/matriz_normativa_predios.csv