Score de Vocación
Evidencia de Mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 4 | 15 | 3 | $18,597/m2 | $13,750/m2 - $25,982/m2 | insuficiente_n<5 |
| 1,000 m | 50 | 165 | 19 | $22,433/m2 | $14,345/m2 - $24,537/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 148 | 320 | 40 | $21,955/m2 | $13,905/m2 - $26,131/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 72 | $22,433/m2 | 5.25 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 319 | $22,433/m2 | 26.06 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 498 | $22,433/m2 | 61.77 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 557 | $22,433/m2 | 101.62 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 0 | - | 0.01 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 0 | - | 0.14 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 15 min | 5 | $15,667/m2 | 0.52 | direccional_n5-7 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Lectura comparativa de usos
Segunda opinión inmobiliaria
Esta lectura contrasta el activo contra distintos usos inmobiliarios y resume la opción con mejor equilibrio entre demanda, sitio y restricciones.
Uso con mejor lectura
Centro comercial vecinal
Calificación
8.61
Contraste con lectura previa
Diverge
Margen confianza
1.42
Senial de demanda
8.61
Atractivo de mercado observado
Ajuste del sitio
alto
Compatibilidad física y operativa
Factibilidad regulatoria
viable
Permisos, restricciones y condicionantes
Ranking completo de industrias
#1 Centro comercial vecinal
centro_comercial_vecinal
8.61
#2 Vivienda interes social
vivienda_interes_social
7.19
#3 Coliving / residencia
coliving_residencia
6.27
#4 Vivienda vertical premium
vivienda_vertical_premium
5.76
Como interpretar la segunda opinion
Hipotesis estrategica
Habitacional Interés Social
Lectura previa de contraste
Habitacional de interés social
Referencia metodológica anterior; no sustituye la recomendación final de esta ficha.
Lectura ejecutiva
La lectura comparativa detecta potencial de comercio vecinal, pero la decisión principal sigue siendo vivienda media accesible.
Diferencia entre lecturas
La lectura actual favorece Centro comercial vecinal, mientras que la lectura previa apuntaba a Habitacional de interés social.
La recomendación final prioriza la lectura actual porque incorpora demanda de mercado, entorno urbano, ajuste del sitio y restricciones regulatorias.
Criterio de avance
Criterio de avance: confirmar superficie, servicios, capacidad vial e instrumentos INFONAVIT/FOVISSSTE/RUV.
Nota para cliente
En activos mixtos, una senal alta de comercio vecinal debe leerse como soporte para planta baja activa, servicios de conveniencia o local ancla barrial; no como recomendacion automatica de centro comercial.
Contexto territorial
Consolidacion habitacional con deficit de servicios inmediatos
Senderos del Rio debe sostenerse como vivienda media accesible; la baja oferta a 500m abre opcion de servicios vecinales pequenos subordinados al producto habitacional.
Poblacion 20 min
106,977
NSE catchment
65
POIs 1 km
19
Anclas 1 km
1
Atractores
Implicacion de producto
- • 80 viviendas medio accesibles
- • precio objetivo por debajo de mediana publicada
- • servicios vecinales opcionales
- • validacion de credito y capacidad de pago
Condiciones
- • No cerrar precio final sin capacidad de pago
- • No avanzar sin superficie y servicios confirmados
- • No desplazar vivienda por comercio pesado
Señal urbana
Baja senal comercial inmediata; a 1km hay actividad equilibrada y oportunidad para farmacia, abarrotes, papeleria o lavanderia.
Intensidad visitas: 0.18 · cobertura Popular Times: 0.47 · diversidad comercial: 2.48
Street Vision AI
Lectura visual del entorno
Analisis perceptual de imagenes Street View reales mediante IA multimodal (gpt-5-mini, 4 imagenes). Complementa la lectura geoespacial con la condicion urbana observable.
Advertencia de vigencia
Imagery from 2015 (11 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Metricas perceptuales (0-10)
Compatibilidad por uso: visual vs. integrada
| Uso | Visual | Integrada |
|---|---|---|
| Turismo residencial | 1.32 | 3.07 |
| Residencial vertical | 1.55 | 2.39 |
| Mixto residencial-comercial | 0.63 | 1.98 |
| Comercio vecinal | 0.35 | 1.80 |
| Habitacional de interés social | 1.32 | 1.72 |
La columna integrada combina la lectura visual con contexto costero y geoespacial.
Evidencia por vista
- • h=0 [predio] low density, residential land use, vitality=0.0/10, walkability=2.0/10; 1 elements detected (0 open), types: {'vacant'}
- • h=90 [predio] low density, residential land use, vitality=1.0/10, walkability=1.0/10; 7 elements detected (0 open), types: {'residence', 'other'}
- • h=180 [predio] low density, residential land use, vitality=0.0/10, walkability=1.0/10; 1 elements detected (0 open), types: {'vacant'}
- • h=270 [predio] low density, residential land use, vitality=0.0/10, walkability=1.0/10
- • WARNING: Imagery from 2015 (11 years old). Visual context may not reflect current urban conditions.
Analisis visual AI basado en imagenes Street View reales (Google Street View Static API). Modelo: gpt-5-mini. vocacion_compatibility refleja integrated score (visual + coastal + geospatial).
Escenarios financieros indicativos
Proyeccion economica por hipotesis
Estimaciones indicativas basadas en precio de mercado ajustado. No sustituyen un estudio financiero certificado.
Escenario Base
Escenario Optimista
Escenario Conservador
Nota normativa
Sujeto a verificación de uso de suelo, COS, CUS y zonas federales costeras aplicables.
Decision ejecutiva
Producto medio accesible
Medio accesible con credito privado
Score riesgo-ajustado
72.04
Ranking portafolio
#1
Nivel decision
condicionado
Rol en portafolio
financiera_lucrativa|recomendada_riesgo_ajustado
Siguiente decision
Validar producto medio accesible antes de cerrar unidades, precio, servicios, capacidad vial y compatibilidad INFONAVIT/FOVISSSTE/RUV.
Evidencia predial y de superficies
Superficie, geometría y uso permitido
Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.
| Unidad | Sup. documental | Área análisis | Estado de verificacion | Uso |
|---|---|---|---|---|
| Senderos del Rio georef_planos/geojson/senderos_del_rio_lotificacion.geojson | 33,584.41 m2 | 35,000.56 m2 | contextual_provisional | analisis_contexto_no_final |
Advertencia contractual
Estas geometrías sirven para cierre estratégico/contextual, plataforma y test fits conceptuales. No sustituyen levantamiento topográfico, deslinde, catastro, dictamen jurídico, ZOFEMAT ni autorización normativa.
Master plan indicativo
indicativo_condicionado
Unidades
80
Area construida
7,360 m2
Area vendible
6,160 m2
Area rentable
0 m2
Plantas: 2-4 niveles o vivienda agrupada segun superficie y servicios
Estacionamiento: Pendiente normativa; referencia preliminar 1.0 cajon/unidad o criterio VIS local
Amenidades: Area verde funcional; juegos infantiles; modulo comunitario; andadores sombreados
Uso comercial: Servicios vecinales opcionales de baja escala si normativa y mercado lo permiten
Soporte mercado: 431 listados usables a 2km; mediana venta 22,433 MXN/m2; mediana renta 120.00 MXN/m2/mes; semaforo suficiencia verde
Normativa y riesgos
pendiente_documental
Uso suelo
inferido
COS
pendiente
CUS
pendiente
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
pendiente
ZOFEMAT
pendiente
SEMARNAT
no
Condicion principal
superficie, uso habitacional, servicios y capacidad vial pendientes
Bloqueantes
Propuesta conceptual condicionada a validacion municipal y normativa aplicable.
Conectividad vial
Accesibilidad y flujo de paso
Lectura de qué tan estratégico es el acceso vial del predio dentro de la ciudad y qué tan bien se conecta con su entorno inmediato.
Flujo de paso del acceso
0.01279
media
Flujo promedio del entorno
0.01092
promedio en radio 1 km
Cercanía vial relativa
2.55e-4
acceso relativo al resto de la ciudad
Interpretacion
Circulación media: vialidad con flujo de paso moderado.
Los valores son índices comparables entre propiedades: a mayor valor, mayor relevancia del acceso dentro del sistema vial local.