Plano DWG de referencia: 85 lotes / ~14,637 m² (no es la ficha de sala). Ficha de sala: 220 viviendas / 15,950 m² vendibles. Estacionamiento y cajones: supuesto de diseño, sin implantación validada. Calificación (62.04) en la tarjeta de decisión más abajo.
Atractivo territorial (referencia)
Señales del entorno frente a distintos productos. No sustituye un análisis financiero independiente del proyecto. La propuesta marcada es Vivienda media accesible.
* Propuesta principal del proyecto
Evidencia de mercado
Comparables de mercado
Precios de venta por m2 y composicion de muestra
Lectura por buffers, isocronas HERE y caracteristicas observadas de los comparables.
Buffers de distancia
| Zona | N | FB | I24 | Mediana | P25-P75 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 m | 4 | 15 | 3 | $18,597/m2 | $13,750/m2 - $25,982/m2 | insuficiente_n<5 |
| 1,000 m | 50 | 165 | 19 | $22,433/m2 | $14,345/m2 - $24,537/m2 | valida_n>=8 |
| 2,000 m | 148 | 320 | 40 | $21,955/m2 | $13,905/m2 - $26,131/m2 | valida_n>=8 |
FB = Facebook Marketplace · I24 = Inmuebles24
Isocronas HERE (venta)
| Zona | N venta | Mediana | Area km2 | Confiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Auto 5 min | 85 | $22,433/m2 | 6.90 | valida_n>=8 |
| Auto 10 min | 373 | $22,200/m2 | 35.70 | valida_n>=8 |
| Auto 15 min | 517 | $22,433/m2 | 81.98 | valida_n>=8 |
| Auto 20 min | 708 | $21,955/m2 | 132.73 | valida_n>=8 |
| Peatonal 5 min | 0 | - | 0.05 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 10 min | 2 | $27,505/m2 | 0.28 | insuficiente_n<5 |
| Peatonal 15 min | 4 | $18,597/m2 | 0.60 | insuficiente_n<5 |
Advertencia de interpretacion
La seleccion de comparables por distancia es evidencia de mercado (precios de oferta), no modelo causal. No puede presentarse como garantia de absorcion o precio de cierre.
Comparación de usos
Lectura complementaria de mercado
Compara el predio con distintos usos posibles. Complementa la propuesta de referencia y no la sustituye.
Uso con mayor atractivo
Centro comercial vecinal
Señal de demanda
8.72
Atractivo de mercado observado
Condición para avanzar
Viable
Ajuste del sitio: Bueno
Comparación de usos posibles
#1 Centro comercial vecinal
8.72
#2 Vivienda media / accesible (señal motor)
7.24
#3 Vivienda vertical premium
5.76
#4 Coliving / residencia
4.26
Qué significa esta lectura
Propuesta del proyecto
Vivienda media accesible
Lectura en una frase
El motor marca comercio de barrio por el déficit de servicios; no autoriza centro comercial ni confirma la hipótesis habitacional.
Siguiente paso
Siguiente paso: dictamen municipal, servicios, capacidad vial e implantación antes de cerrar producto.
Nota de lectura
Una señal alta de comercio de barrio se interpreta como soporte de servicios y planta baja activa, no como propuesta automática de centro comercial.
Contexto territorial
Consolidacion habitacional con deficit de servicios inmediatos
Senderos del Rio debe sostenerse como vivienda media accesible; la baja oferta a 500m abre opcion de servicios vecinales pequenos subordinados al producto habitacional.
Población a 20 min
106,977
Nivel socioeconómico del entorno
Sin clasificación
Negocios a 1 km
19
Anclas comerciales a 1 km
1
Qué atrae al predio
Qué implica para el producto
- • 220 viviendas agrupadas medio accesibles (ficha STRTGY)
- • precio de lista 18,000 MXN/m2 (no copiar 22k de anuncios de playa)
- • cajon, acceso controlado y alberca en predio
- • local de barrio opcional; validacion de credito y absorcion
Puntos a confirmar
- • No cerrar precio final sin capacidad de pago
- • No avanzar sin superficie y servicios confirmados
- • No desplazar vivienda por comercio pesado
Lectura del entorno
Baja senal comercial inmediata; a 1km hay actividad equilibrada y oportunidad para farmacia, abarrotes, papeleria o lavanderia.
Lectura visual del entorno
Cómo se ve el entorno desde la calle
Lectura de imágenes reales del entorno para complementar el análisis del predio (4 vistas revisadas).
Referencia visual histórica
Evidencia visual histórica (capturas etiquetadas 2018-03). Se conserva solo como contexto documental, sin score integrado ni de compatibilidad. No verifica estado actual del entorno.
Año de captura: 2018
Vistas y lectura por orientación
Las vistas históricas permiten reconocer un entorno predominantemente residencial en la fecha de captura. Describen la imagen original y no validan la condición urbana actual.
Vista 0°
2018-03Entorno (histórico)
Entorno predominantemente residencial; sin locales visibles en la captura histórica.
Vista 90°
2018-03Entorno (histórico)
Entorno predominantemente residencial; sin locales visibles en la captura histórica.
Vista 180°
2018-03Entorno (histórico)
Entorno predominantemente residencial; sin locales visibles en la captura histórica.
Vista 270°
2018-03Entorno (histórico)
Entorno predominantemente residencial; sin locales visibles en la captura histórica.
Vista aérea y satélite
Imágenes del predio y su entorno inmediato; complementan las capturas históricas a nivel de calle. La vista de dron es una ilustración generada con GenAI, no una fotografía real. Ninguna de estas imágenes alimenta métricas, valuación ni evidencia normativa.
GenAI Vista de dron (GenAI)
Ilustrativa · GenAIIlustración del predio y canal Río Punta del Agua
Imagen generada con GenAI. Es ilustrativa: no sustituye fotografía real, levantamiento ni evidencia normativa/financiera.
Satélite Vista satelital
Fecha no verificadaContexto urbano inmediato
Lectura cenital de referencia. Fecha/origen no verificados; no alimenta métricas ni valuación.
Análisis visual de apoyo a partir de Street View histórico (Google). No alimenta valuación, normativa ni decisión de inversión. La vista de dron es GenAI ilustrativa.
Evidencia visual
Propuestas conceptuales y evidencia del predio
Esquemas de producto y evidencia del predio. No incluyen visualizaciones generadas con IA.
Esquemas por escenario
Pendiente de documentaciónEste activo aún no cuenta con esquemas de producto (láminas de test fit). La superficie del predio ya tiene base medible desde los polígonos del plano DWG/DXF.
Detalle por tipo de lote en la sección «Superficie, geometría y uso de referencia».
Decisión de producto
Hipótesis exploratoria
Producto medio accesible — 220 viviendas agrupadas
Agrupada medio accesible — ficha STRTGY 220 ud
Calificación
62.04
Rol entre exploratorios
#4
Nivel de decisión
Exploratorio
Rol en el portafolio
Exploratorio
Siguiente paso
Validar ficha 220 ud / 18,000 MXN/m2 (15,950 m2; ~287 M recuperacion indicativa) antes de cerrar lotificacion, urbanizacion, servicios y capacidad vial.
Superficie y uso del predio
Superficie, geometría y uso de referencia
Insumo estrategico/contextual para vocacion, escenarios, plataforma y master plan; no certificacion topografica, catastral, juridica, ZOFEMAT ni normativa definitiva.
| Unidad | Sup. documental | Área de análisis | Estado | Uso de referencia |
|---|---|---|---|---|
| Senderos del Rio Geometría de trabajo | 33,584.41 m² | 35,000.56 m² | contextual provisional | Análisis y propuesta conceptual |
Cómo leer estas cifras
Estas superficies sirven como referencia de trabajo para el análisis y los esquemas de producto. El levantamiento topográfico, el catastro y la revisión jurídica del predio se confirman en etapas posteriores.
Falta escritura cedula catastral DXF o plano con superficie total verificable; no usar para cierre final de producto hasta reconciliar delta de 1416.15 m2.
Programa indicativo
Escenario en modelado — sujeto a dictamen municipal
Unidades
220
Área privativa
15,950 m²
Área construida total (ref.)
- m²
Área promedio / vivienda
72.5 m²
Plantas: Agrupada 2 niveles + bolsa a 3 (sin elevador)
Estacionamiento: 1 cajon por vivienda (paquete A); pendiente dictamen municipal
Amenidades: Paquete A: cajon + acceso controlado. Paquete B: alberca comun y area verde en el predio
Uso comercial: Un local de barrio (abarrotes/farmacia), no plaza
Soporte de mercado: 431 listados usables a 2km; mediana venta 22,433 MXN/m2 (anuncio, no lista); precio lista 18,000 MXN/m2; recuperacion indicativa ~287 M
Normativa y siguientes pasos
pendiente_documental
Uso de suelo
Inferido del entorno (por confirmar)
COS
pendiente
CUS
pendiente
Altura
pendiente
Densidad
pendiente
Estacionamiento
pendiente
Condición principal
superficie, uso habitacional, servicios y capacidad vial pendientes
Validaciones pendientes
Producto medio accesible condicionado a servicios, capacidad de pago y compatibilidad con programas institucionales.
Ficha comercial de sala
Horizontal agrupada medio accesible
Recuperacion = m2 vendibles x 18,000. No es utilidad neta (faltan terreno, urbanizacion y soft) — La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
Unidades
220
m2 vendibles
15,950
Precio lista / m2
$18,000
Recuperación aproximada
$287,100,000
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
Mix: 154 x 65 m2 (2 rec) + 66 x 90 m2 (3 rec)
A (base)
- - 1 cajon por vivienda
- - Acceso controlado
B (recomendadas)
- - Alberca comun en el predio
- - Area verde en el predio
C (opcionales)
- - Local de barrio (abarrotes/farmacia)
No presentar
- - 80 unifamiliares como escenario
- - Copiar 22k de anuncios de playa
- - Torre con elevador