Análisis territorial Manzanillo · STRTGY
Hipótesis de vivienda media accesible. Geometría provisional; sin dictamen, implantación ni validación de demanda.
01 / Ubicación
Hipótesis exploratoria de vivienda media accesible: el plano aporta 85 lotes de referencia; la ficha STRTGY publica 220 viviendas agrupadas. No es predio certificado ni producto cerrado.
Senderos del Río se analiza con una lotificación de plano (85 lotes) y una geometría de análisis provisional (no catastro ni deslinde).
La ficha de sala es 220 viviendas agrupadas (154 × 65 m² + 66 × 90 m² = 15,950 m² vendibles). El plano de 85 lotes es referencia de trazo, no el programa.
Límite: no usar el mapa como prueba de superficie legal, uso autorizado o capacidad constructiva.
02 / Atractivo
La hipótesis publicada es vivienda media accesible; el atractivo territorial de interés social es solo referencia del entorno.
El atractivo territorial más cercano es habitacional de interés social (referencia del entorno). La hipótesis del entregable prioriza vivienda media accesible con crédito privado frente a vivienda de interes social institucional o premium.
La calificación del escenario es 62.04 (posición #4 entre escenarios exploratorios). Evidencia espacial preliminar (grado C). No es autorización, ranking de inversión ni validación de viabilidad.
03 / Accesibilidad
La población alcanzable aporta contexto de área de influencia; no demuestra absorción ni capacidad de pago.
El catchment vehicular reporta 106,977 personas a 20 minutos (estimación de área de influencia). El nivel socioeconómico de referencia del entorno es C, con cobertura parcial (Evidencia espacial preliminar).
Esa lectura es contexto, no prueba de demanda ni de capacidad de pago. El precio de sala $18,000 MXN/m² y las 220 viviendas son ficha comercial; este capítulo no las sustituye.
Siguen pendientes demanda primaria, crédito, servicios y capacidad vial.
Límite: isócronas y población son estimaciones de contexto. No prueban absorción; la ficha de 220 viviendas @ 18,000 MXN/m² sigue sujeta a servicios, vialidad y crédito.
04 / Comercial
La baja oferta inmediata de servicios abre una lectura de comercio vecinal opcional, siempre subordinado a la vivienda.
A 500 m se observa solo 1 negocio mapeado y sin cobertura de afluencia. A 1 km la evidencia mejora a 19 negocios.
Esa escasez sugiere servicios vecinales opcionales de baja escala (abasto, cuidado cotidiano), no un centro comercial. La hipótesis del entregable sigue siendo vivienda media accesible.
Uso exploratorio: servicios vecinales subordinados a la vivienda; sin comercio pesado ni prueba de demanda.
05 / Mercado
Los anuncios a 2 km dan contexto de oferta; no son precio de cierre, avalúo ni prueba de absorción.
Comparables publicados a 2 km (muestra de ficha): 431 anuncios de venta (204 con precio), mediana anunciada $22,433 MXN/m². Renta a 2 km: muestra corta (3 anuncios), mediana $120 MXN/m²/mes — no usar como renta de proyecto.
El escenario de sala usa $18,000 MXN/m² y 220 viviendas (promedio 72.5 m²; 15,950 m² vendibles). Cualquier absorción o margen es supuesto, no pronóstico.
vivienda de interes social puro y premium se mantienen como sensibilidades.
Límite: precios de anuncio (Facebook / Inmuebles24). No cerrar precio final sin capacidad de pago y costos actualizados.
06 / Lectura de usos
El motor marca comercio de barrio por el déficit de servicios; no autoriza centro comercial ni confirma la hipótesis habitacional.
La mejor lectura de mercado identifica comercio de barrio como señal del entorno. Es un activador de habitabilidad potencial, no la tesis del entregable.
La hipótesis publicada es medio accesible con crédito privado (calificación 62.04, #4 exploratorio). vivienda de interes social institucional queda como sensibilidad; premium se descarta por precio.
Antes de unidades o preventa: dictamen, servicios, vialidad, implantación y crédito.
Siguiente paso: dictamen municipal, servicios, capacidad vial e implantación antes de cerrar producto.
07 / Programa
Ficha STRTGY: 220 viviendas horizontales agrupadas a 18,000 MXN/m2 (15,950 m2 vendibles; recuperacion indicativa ~287 M).
Programa de sala: 220 viviendas (154 × 65 m2 + 66 × 90 m2) = 15,950 m2 vendibles @ 18,000 MXN/m2 → recuperacion indicativa ~287 M MXN.
El escenario de 80 unifamiliares queda fuera de ficha.
Amenidades: cajon / acceso / alberca dentro del predio privado.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
No apto para preventa hasta dictamen, servicios, implantación y capacidad de pago.
08 / Veredicto
Senderos es el ancla de volumen de la ficha de sala: 220 viviendas medio accesibles (~287 M de recuperación aproximada).
Senderos del Río se publica con 220 viviendas agrupadas (15,950 m² vendibles @ 18,000 MXN/m² → recuperación aproximada ~287 M).
En calificación riesgo-ajustada queda detrás de Paseo Gaviotas (lugar 4). En lectura de negocio de sala es el activo de mayor volumen del portafolio — no el primero en score.
El plano DXF (85 lotes / 14,637 m²) es referencia de lotificación, no el programa de ficha.
La recuperación es cifra bruta de lista: no descuenta terreno, urbanización, gastos blandos, financiamiento ni impuestos; no es utilidad neta ni retorno.
Condicionado: no cerrar producto sin dictamen, implantación, servicios, vialidad y capacidad de pago.